Ignoranza o malafede ?

LA BORSA IMMOBILIARE HA CAMBIATO LA CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI

MA L’AMMINISTRAZIONE COMUNALE PADERNESE NON SE NE RENDE CONTO (FORSE)

Premessa:

Abbiate pazienza, ma gli articoli che stiamo pubblicando (questo è il primo) permettono di evidenziare con trasparenza e chiarezza con chi abbiamo a che fare, il titolo di questo primo articolo ne rappresenta lo stato.

Parliamo del valore degli immobili utilizzato dalla giunta di Paderno Dugnano, la cui fonte non è mai stata correttamente citata.

http://www.borsaimmobiliare.net

OSMI  BORSA IMMOBILARE MILANO

L’accesso ai valori è a pagamento nell’area riservata indicata nella home page del sito. Questo vuol dire che se un cittadino vuole verificare i valori applicati deve pagare.

Ovviamente i valori e le tabelle da noi pubblicati sono stati rilevati con l’accesso all’area riservata.

Rivolgiamo un invito alle forze politiche e ai movimenti di Paderno

affinchè prendano atto del comportamento di questa giunta e chiedano chiarimenti in merito.

Ricordiamo che mediamente gli aumenti richiesti  si aggirano non del 10/15% come sostenuto dalla giunta Alparone ma ben dell’80/100%.

Il primo articolo.

Il calcolo di cui alle proposte formulate nell’anno 2011, per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione ha utilizzato il valore minimo di €/mq. 2.250 al metro quadro (€/mq 2.250 / 2.450), riferito a “fabbricati realizzati a partire da gennaio 2009 e completati e venduti entro dicembre 2010”, desunto dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38,

2° semestre 2010

relativo ad “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”:

Mentre per il calcolo di cui alle proposte formulate nell’anno 2012, per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione è stato utilizzato il valore minimo di €/mq. 2.250 al metro quadro (€/mq 2.250-2.450), riferito a “fabbricati realizzati a partire da gennaio 2010 e completati e venduti entro dicembre 2011”, desunto dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 39,

1° semestre 2011

relativo ad “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”:

Ogni commento sul considerare nostri appartamenti “nuovi” è superfluo, tutti noi possiamo vedere l’anno di convenzione e quindi di costruzione di ogni stabile, ma ciò che di bizzarro emerge è che:

-       Per i fabbricati “completati e venduti entro dicembre 2010” sono stati utilizzati i valori riferiti al 2° semestre 2010;

-       Per i fabbricati “completati e venduti entro dicembre 2011” sono stati utilizzati i valori riferiti al 1° semestre 2011.

Seguendo la logica iniziale delle stime approntate da questa amministrazione, perché non si sono utilizzati in entrambi i casi i valori del 2° semestre?

E’ semplice, la “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, a partire dalla rilevazione n. 40, 2° semestre 2011 cambia la classificazione degli appartamenti.

La “voce” scelta dall’amministrazione padernese per attribuire il valore a metro quadro dei nostri appartamenti:

-      “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”;

non esiste più.

La classificazione “preferita” della Giunta Alparone – Bogani non è più conforme alla realtà, e quindi la Borsa Immobiliare, ha di fatto sdoppiato una ripartizione generica che poteva generare confusione, come nel caso padernese, dove immobili con una vetustà pluridecennale sono stati arbitrariamente considerati ristrutturati e quindi assimilati al nuovo.

La  classificazione della Borsa Immobiliare è la seguente:

-       Appartamenti nuovi/Classe energetica A-B-C- periferia;

-       Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia.

Si può immediatamente notare, che la prima “voce” è relativa unicamente ad appartamenti nuovi, in classe energetica A, B e C. Quindi ogni costruzione non conforme alle citate prescrizioni va necessariamente ricompresa nella seconda “voce”, molto meno onerosa per le tasche dei cittadini, ma meno confacente alla fame di fare cassa di questa Amministrazione.

Basta controllare gli annunci immobiliari per accorgersi che gli edifici 167 non sono classificati nelle classi energetiche A, B e C.

Ma questo “errore”, è frutto d’ignoranza, di non conoscenza, di impreparazione, o di malafede?

Vediamo i reali valori desunti dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 40, del 2° semestre 2011 (il sito è consultabile solo previo abbonamento):

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi/Classe energetica A-B-C- periferia	Euro/mq.	2400	2600
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia	Euro/mq.	2000	2200
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) o da ristrutturare periferia	Euro/mq.	1500	1700

Ecco perché, pur utilizzando i valori al metro quadro desunti dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, che sono nettamente più alti rispetto ai valori al metro quadro previsti dall’Osservatorio dei valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio per la Provincia di Milano, la valutazione di un metro quadro di appartamento scende dai famosi 2.250 euro a 2.000 euro.

Teniamo presente che, in ogni caso, la Borsa Immobiliare prevede che i valori a metro quadro possano essere percentualmente ridotti, cosa che questa amministrazione si è ben guardata di fare compiutamente.

Mettendo in pratica la riduzione ammessa del 30%, si arriva ad un valore a metro quadro di € 1.400,00, che è poi l’effettivo valore di un appartamento inserito in un edificio economico popolare costruito in edilizia convenzionata.

Ma di questo torneremo a parlare in modo specifico.

Il valore al metro quadro dei nostri appartamenti sta salendo, o sta scendendo?

E’ possibile che anche partire da 2.000 euro al metro quadro sia troppo?

Nei prossimi articoli  analizzeremo l’andamento dei valori del mercato immobiliare a Paderno Dugnano

A presto