La determinazione n. 388/PG del 11/05/2017 per la redazione di n° 2 nuove perizie di stima di aree concesse in diritto di superficie

Con la determinazione n. 388 del 11 maggio 2017 continua la questione “trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà” a Paderno Dugnano delle aree PEEP.

In data 20 gennaio 2017 l’Amministrazione comunale ha chiesto all’Agenzia delle entrate di potersi avvalere dell’attività di valutazione immobiliare relativamente alla redazione di n. 2 stime per le aree, concesse in diritto di superficie, site in via Alessandrina n. 27 (fg 11 mapp. 152) e via G.B. Vico n. 3 (fg 11 mapp. 14).

E’ la seconda richiesta, dopo quella del 20 ottobre 2016, all’Agenzia delle entrate di potersi per la redazione stime di aree 167. La precedente richiesta, vedasi la determinazione n. 989 del 13 dicembre 2016, era relativa a n. 2 stime per le aree  site in via Rosselli n.ri 12-14-16 (fg 58 mapp.li 231, 243 e 244) e via Gorizia n. 19 (fg 47 mapp. 363).

Le precedenti stime erano state affidate ad un consulente di fiducia della prima Giunta Alparone – Bogani (stime 2011 – 2012 – 2013), e non all’Agenzia delle entrate. L’importo impegnato è di €. 2.115,00 (€ 423,00 x 10 giorni/uomo). La stima dev’essere consegnata entro 90 gg. a decorrere dalla data di ricezione dell’accordo di collaborazione..

Nell’ambiguo quadro normativo che si è venuto a creare a partire dal 1° gennaio 2014 con l’intervenuta variazione del comma 48 dell’articolo 31 della Legge del 23 dicembre 1998 n. 448, e dei successivi, contraddittori orientamenti delle varie sezioni della Corte dei Conti, i cittadini, anziché risultare agevolati nella trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà della loro prima casa economica e popolare, come nell’iniziale spirito dei legislatori, sono stati ulteriormente penalizzati, con corrispettivi, esosi ed irricevibili.

Importi praticamente triplicati rispetto a quanto proposto, solo ad alcuni, dalla Giunta Alparone – Bogani nell’anno 2010, quando invece il valore degli immobili era considerevolmente superiore all’attuale.

Occorre quindi prestare la massima attenzione al risultato delle presenti stime, ed assumerle con spirito critico e nell’ottica dell’equità rispetto, appunto, alle stime dell’anno 2010, che comunque risulterebbero, oggi, esose in quanto non più in linea con l’orientamento del mercato immobiliare.

Ciclabile e canarella di via Santi: malintesi tra Enti e furbetti da 4 soldi

La “canarella” di via Santi confina con l’area PEEP di via Agostino Novella (numeri dispari), la consideriamo quindi un’area di particolare interesse per i condomini 167 di Cara Terra Mia.

Lo situazione della canarella di via Santi prima della segnalazione dei cittadini

Un cittadino della zona scrive:

Oggi mi ha telefonato il Responsabile del Consorzio Villoresi, il quale, preso contatto con i Responsabili Comunali, ha scoperto che, contrariamente a quanto dovrebbe avvenire, l’azienda incaricata del taglio del verde, non segava erba ed arbusti sino ai bordi della canarella, ma si fermava circa 20 cm prima, al fine di evitare di intasare lo scorrimento dell’acqua. Ovviamente, è bastato definire di bloccare il flusso nel giorno previsto per il taglio, dandone la corretta comunicazione, in tempo utile, al consorzio, per risolvere il problema.

Avevo chiesto di fornirmi il numero del Responsabile del Consorzio, ma non mi era mai stato dato.

Me lo sono dovuto procurare per altre vie, e questi sono i risultati.

La situazione della pista ciclabile e della canarella di via Santi dopo l'intervento di sfalcio e pulizia (si noti comunque il particolare di ordinario degrado, a cui non ci deve rassegnare,  costituito dall'abbandono di un carrello da supermercato)

La richiesta al Consorzio Villoresi:

il mio nome è Giuseppe, e abito in prossimità della canarella di Via Santi a Paderno Dugnano, fazione Calderara.

Mi è stato riferito da dipendenti comunali che la responsabilità del taglio d’erba adiacente ai lati della canarella, sarebbe di competenza del Consorzio Villoresi.

Io non so se ciò risponde al vero, ma so che la situazione è insostenibile.

La canarella non si riesce nemmeno più ad intuire, a causa dei rovi e degli sterpi che la coprono.

Se qualcuno, malauguratamente, ci finisse dentro per via del fatto che corre a fianco di una pista ciclabile, si farebbe molto male!

Inoltre, proprio oggi, mi è capitato di dover provvedere al recupero di un animale che era caduto nella canarella e stava annegandovi dentro. Provi ad immaginare come ne sono uscito a causa dei rovi e delle ortiche che ho dovuto districare.

Le faccio presente che sino a pochi anni fa la situazione non era questa, anzi, i bordi della canarella erano perfettamente puliti.

Io non so se lei avrà voglia di contattarmi oppure no, ma so che la questione non può rimanere questa.

Cortesemente, se vuole, potrà rintracciarmi domani al numero che troverà di seguito.

Grazie in atticipo.

Cordiali saluti,

Giuseppe

I lavori iniziati martedì 11 luglio 2017 si sono conclusi con le operazioni di pulizia e rimozione rifiuti giovedì 13 luglio.

E’ stato inoltre segnalato agli Uffici comunali preposti, l’incredibile passaggio di auto sulla pista ciclopedonabile, di seguito la mail:

L'inizio della pista ciclopedonale all'incrocio da tra via Novella e via Sibellius

Gent.ma……..

premettendo che, ad oggi, non sono stato ancora contattato dal Responsabile della Pulizia delle strade, contrariamente a quanto concordato, Le devo segnalare una questione che, casualmente ho rilevato, e cioè:

il tratto di pista ciclabile che unisce Via Santi a Via Novella è chiaramente indicato come accessibile a pedoni e biciclette;

tuttavia viene percorso da alcune auto di furbacchioni da quattro soldi, che la utilizzano per evitare di fare giri più lunghi.

L’effetto è il progressivo rovinarsi del fondo del sentiero, poiché esso non è stato strutturato per il passaggio di auto.

La percorrenza è resa possibile dal fatto che non esiste un blocco al passaggio di auto e le sbarre sono state posizionate in maniera facilmente aggirabile (una di esse è stata quasi rimossa).

Dal momento che, evidentemente, la pista DEVE essere accessibile solamente ai mezzi per la cura ed il taglio delle siepi, nonché per la pulizia della medesima, suggerirei di installare delle catene di blocco  con i relativi lucchettoni, disponibili solamente alla loro apertura  de parte dei Responsabili del Verde e delle Pulizie, lasciando lo spazio di passaggio necessario a pedoni e bici.

Ovviamente ogni altra soluzione adatta allo scopo, sarebbe analogamente gradita.

Ciò consentirebbe il passaggio di biciclette e pedoni, impedendolo alle automobili .

Nella speranza di aver fatto cosa gradita, ed allegando alcune foto, rimango in attesa di suo cortese riscontro e saluto cordialmente.

Giuseppe

Evidenti le tracce del passaggio di auto in un tratto riservato ai pedoni e ai ciclisti

ISTAT: nel IV° trimestre del 2016 ancora stabili i prezzi delle abitazioni

L’ISTAT (L'Istituto nazionale di statistica è un ente di ricerca pubblico presente nel Paese dal 1926), nel quarto trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, rileva che l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, non varia rispetto al trimestre precedente e aumento dello 0,1% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,9% nel trimestre precedente.

Seppur di appena un decimo di punto, si tratta per l’IPAB della prima variazione positiva su base annua, dal quarto trimestre 2011. Questa lieve crescita è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%, da -0,6% del trimestre precedente), che invertono anch’essi la tendenza negativa iniziata cinque anni prima. I prezzi delle abitazioni nuove segnano invece una marcata attenuazione della flessione (-0,1%, da -2,0% del periodo precedente).

Su base congiunturale la stabilità dell’IPAB è dovuta da una parte all’incremento dei prezzi delle abitazioni nuove (+0,5%), dall’altra alla diminuzione di quelli delle abitazioni esistenti (-0,2%).

In media, nel 2016, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,7% rispetto al 2015 (quando la variazione rispetto al 2014 era stata pari a -2,6%), sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti.

Il ridimensionamento del calo in media d’anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti (+18,9% l’incremento registrato per il 2016 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

Rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,6% (-2,3% le abitazioni nuove, -19,6% le esistenti).

A differenza di quanto considerato dalle stime, le abitazioni 167 di Paderno Dugnano non sono nuove, ed oltre che da considerarsi economiche e popolari, vantano una vetustà ormai pluridecennale. Secondo l’ISTAT (e secondo Cara Terra Mia) si intendono per  “abitazioni nuove” unicamente quelle “di nuova costruzione o esistenti ristrutturate e vendute dalle imprese operanti nell’edilizia”.

Il comunicato, oltre alle stime preliminari per il quarto trimestre del 2016, fornisce quelle definitive relative al terzo trimestre 2016. Le stime preliminari e definitive relative al terzo trimestre 2016 sono riepilogate nel seguente prospetto.

Gli indici hanno la massima attendibilità in quanto elaborati sulla base dei dati degli atti notarili di compravendita immobiliare di cui è titolare l’Agenzia delle entrate.

I dettagli della pubblicazione alla pagina:

http://www.istat.it/it/files/2017/04/CS-abitazioni-provv-Q42016.pdf?title=Prezzi+delle+abitazioni+-+04%2Fapr%2F2017+-+Testo+integrale.pdf

Possiamo tranquillamente continuare ad affermare che il valore della abitazioni esistenti ha subito una flessione rispetto all’anno 2010 di circa il 20%.

Per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a Paderno Dugnano, il corrispettivo medio riscosso per unità abitativa per l’anno 2010 è stato di circa 3.200 euro.

Stranamente invece che diminuire si pensi che per il corrispettivo medio riscosso per le proposte formalizzate nel 2011 è stato di 7.800 euro, e poi ancora per le proposte formalizzate nel 2012 è stato di 8.300 euro.

Ora, A seguito della deliberazione n. 10 del 21 marzo 2016, ad oggetto: “Adeguamento modalità di determinazione dei corrispettivi per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie – art. 31 Legge 23/12/1998 n. 448.”, approvata con i soli voti di maggioranza, sono stati rideterminati (leggasi aumentati) i corrispettivi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà di “alcuni” ambiti ex lege 167/1962 di Paderno Dugnano, con un incremento che varia tra il 75% e il 125%.

Per semplicità, considerando un aumento medio del 100%, rispetto agli importi previsti tra il 2014 (imminenza delle elezioni) e il 21 marzo 2016, la disparità di trattamento si potrebbe cosi configurare: continuano a rimanere mediamente circa 3.200 euro (senza aumenti) per le proposte formalizzate fine al 2010, mentre per gli altri cittadini gli importi medi si aggirano sui 10.000 euro, con punte ben oltre i 15.000 euro.

E’ di tutta evidenza che i conti non tornano. È fin troppo semplice vedere che togliendo un 20% (diminuzione del valore delle abitazioni esistenti) dagli importi formalizzati nel 2010 (anno di riferimento ISTAT e di invio proposte solo ad alcuni) di 3.200 euro si arriverebbe oggi ad una definizione con circa 2.500 euro, un quarto rispetto alle attuali richieste.

 

Evento: taglio dell’erba al Parco della Memoria

Dopo la sollecitazione di Cara Terra Mia, tra le giornate di mercoledì 17 e giovedì 18 maggio, finalmente si è proceduto al falcio dell’erba del Parco della Memoria, area verde PEEP “167” tra via Armstrong e via Sibellius.

Bisogna purtroppo rilevare, come “normalmente” accade, la mancata pulizia e la non idonea asportazione del verde tagliato, rimasto li dove era cresciuto.

Quando si è proceduto al falcio dell’erba nel 2017?

1) 26 gennaio;

2) 18 maggio;

3) ?

A presto Cara Terra Mia

Parco della Memoria - La condizione dell’erba

Calderara, Parco della Memoria. Area verde al centro di un’area di edilizia economica, case popolari e abitazioni 167.

Un parco dimenticato, o meglio, di cui ci si ricorda una volta all’anno, il 27 gennaio, per l’intervento del Sindaco alla celebrazione del Giorno della Memoria.

l'area del parco dove si sono svolte le celebrazioni per il Giorno della Memoria alla presenza del Sindaco Alparone

Sul parco si è intervenuto con un solo falcio dell’erba dall’inizio dell’anno. A gennaio, pochi giorni del 27 gennaio. Anche se è ovviamente più che opportuno presentare il parco nel modo più dignitoso possibile durante le celebrazioni, è facile immaginare l’irrisoria quantità di verde asportato in pieno inverno. Ed è altrettanto facile capire che non è possibile nessun falcio dell’erba a marzo, aprile e così almeno fino alla metà di maggio.

Il verde pubblico merita più attenzione. Va da se che la manutenzione sia praticamente inesistente, con i percorsi pedonali che sono un percorso ad ostacoli, tra radici affioranti e alberi tagliati e non sostituiti, ma almeno si tagli l’erba.

Quando, quanto e come tagliare il prato

Tanto e di rado o poco e spesso? Se la prima domanda è quando tagliare il prato, la risposta corretta è ‘poco e spesso’. Infatti i prati tagliati raramente è più facile che si indeboliscano, che prendano malattie e che siano attaccati dalle infestanti; inoltre il taglio dell’erba alta e radicata, che più che un taglio diventa uno sfalcio, spesso comporta lo strappo delle radici e danni seri al manto erboso.

Fonte:

https://www.ideegreen.it/tagliare-il-prato-35972.html

Parco della Memoria.

Quanti falci sono previsti nel corso dell’anno?

Quando sono previsti?

Chi controlla se i lavori vengono eseguiti?

Chi controlla la qualità degli inventi?

A presto Cara Terra Mia

ISTAT: III° trimestre 2016 diminuiscono ancora i prezzi delle abitazioni

L’ISTAT (L'Istituto nazionale di statistica è un ente di ricerca pubblico presente nel Paese dal 1926), nel primo trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, rileva che l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2015.

Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni si manifesta contestualmente ad una crescita sostenuta del numero di immobili residenziali compravenduti; secondo i dati rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle entrate, infatti, nel terzo trimestre 2016 il numero di unità immobiliari scambiate è aumentato del 17,4% rispetto allo stesso trimestre del 2015 (dopo il +22,9% registrato nel trimestre precedente).

Rispetto alla media del 2010, nel terzo trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,5% (-2,6% le abitazioni nuove, -19,4% le esistenti).

A differenza di quanto considerato dalle stime, le abitazioni 167 di Paderno Dugnano non sono nuove, ed oltre che da considerarsi economiche e popolari, vantano una vetustà ormai pluridecennale. Secondo l’ISTAT (e secondo Cara Terra Mia) si intendono per  “abitazioni nuove” unicamente quelle “di nuova costruzione o esistenti ristrutturate e vendute dalle imprese operanti nell’edilizia”.

Il comunicato, oltre alle stime preliminari per il terzo trimestre del 2016, fornisce quelle definitive relative al secondo trimestre 2016. Le stime preliminari e definitive relative al secondo trimestre 2016 sono riepilogate nel seguente prospetto.

Gli indici hanno la massima attendibilità in quanto elaborati sulla base dei dati degli atti notarili di compravendita immobiliare di cui è titolare l’Agenzia delle entrate.

I dettagli della pubblicazione alla pagina:

http://www.istat.it/it/archivio/195193

Possiamo tranquillamente continuare ad affermare che il valore della abitazioni esistenti ha subito una flessione rispetto all’anno 2010 di circa il 20%.

Per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a Paderno Dugnano, il corrispettivo medio riscosso per unità abitativa per l’anno 2010 è stato di circa 3.200 euro.

Stranamente invece che diminuire si pensi che per il corrispettivo medio riscosso per le proposte formalizzate nel 2011 è stato di 7.800 euro, e poi ancora per le proposte formalizzate nel 2012 è stato di 8.300 euro.

Ora, A seguito della deliberazione n. 10 del 21 marzo 2016, ad oggetto: “Adeguamento modalità di determinazione dei corrispettivi per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie – art. 31 Legge 23/12/1998 n. 448.”, approvata con i soli voti di maggioranza, sono stati rideterminati (leggasi aumentati) i corrispettivi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà di “alcuni” ambiti ex lege 167/1962 di Paderno Dugnano, con un incremento che varia tra il 75% e il 125%.

Per semplicità, considerando un aumento medio del 100%, rispetto agli importi previsti tra il 2014 (imminenza delle elezioni) e il 21 marzo 2016, la disparità di trattamento si potrebbe cosi configurare: continuano a rimanere mediamente circa 3.200 euro (senza aumenti) per le proposte formalizzate fine al 2010, mentre per gli altri cittadini gli importi medi si aggirano sui 10.000 euro, con punte ben oltre i 15.000 euro.

E’ di tutta evidenza che i conti non tornano. È fin troppo semplice vedere che togliendo un 20% (diminuzione del valore delle abitazioni esistenti) dagli importi formalizzati nel 2010 (anno di riferimento ISTAT e di invio proposte solo ad alcuni) di 3.200 euro si arriverebbe oggi ad una definizione con circa 2.500 euro, un quarto rispetto alle attuali richieste.

Il reale valore delle abitazioni di Paderno Dugnano: la banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) del I° semestre 2016

Torniamo a fare il punto sul reale valore delle nostre abitazioni, sulla base dei dati più recenti, relativi al primo semestre del 2016, espressi dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate (OMI).

Come riportato dal sito dell’Agenzia:

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

Le abitazioni “167” non sono certo abitazioni “di lusso”, sono case dignitose ma economiche e popolari e non sono state certo costruite in pieno centro, ma nelle periferie padernesi: Calderara, Villaggio Ambrosiano o Cassina Amata. Zone periferiche, così definite proprio dalla banca dati:

Tra le fonti di rilevazione anche le agenzie immobiliari, e al fine di valorizzare e rendere trasparente tale apporto, sono stati siglati specifici rapporti di collaborazione con le principali associazioni di categoria.

La VERA quotazione per abitazioni in normale stato conservativo (la più frequente nella zona), quella che fa i conti con il mercato immobiliare la troviamo quindi espressa dalla banca dati, ed i valori considerabili potrebbero andare da € 1.200 (valore minimo per abitazioni di tipo economico) a € 1.450 (valore minimo per abitazioni di tipo civile).

Viene altresì specificato che:

Nell’ambito dei processi estimativi, perciò, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, anche assumendo il valore “base” di €/mq. 1.450, si potrebbe pensare che dopo la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista, pagata dai cittadini, condomini 167 compresi, data la natura economica e popolare delle abitazioni, tale valore possa subire una qualsivoglia contrazione.

Quella che potrebbe apparire cosa ovvia in realtà, torniamo a ricordarlo, viene stravolta, e con la stima puntuale alle nostre abitazioni, viene attribuito per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il valore definito “minimo” di €/mq. 1.912 (€/mq. 2.250 – 15%), naturalmente box da 15.000 euro a parte. Praticamente una valutazione superiore anche al valore minimo di mercato attribuito ad abitazioni civili in “Ottimo” stato pari a €/mq. 1.850.

La “stima puntuale” ci dice che le abitazioni 167 sono state costruite assenti di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico.

Secondo l’amministrazione del centro destra padernese, un appartamento 167 costruito una trentina di anni orsono, che non ha prestazioni di contenimento energetico, sito in periferia, di 100 metri quadrati lordi non si può proprio vendere ad un prezzo inferiore a 206.200 euro (€ 191.200 per l’abitazione + € 15.000 per il box).

Si continua ad attendere numerose segnalazioni di vendite a queste condizioni, al momento non pervenute.

E’ superfluo dire che i condomini 167 non possono che rimandare al mittente condizioni inaccettabili.

Fonte dei dati pubblicati: "Agenzia Entrate - OMI".