Il reale valore delle abitazioni di Paderno Dugnano: la banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) del I° semestre 2016

Torniamo a fare il punto sul reale valore delle nostre abitazioni, sulla base dei dati più recenti, relativi al primo semestre del 2016, espressi dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate (OMI).

Come riportato dal sito dell’Agenzia:

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

Le abitazioni “167” non sono certo abitazioni “di lusso”, sono case dignitose ma economiche e popolari e non sono state certo costruite in pieno centro, ma nelle periferie padernesi: Calderara, Villaggio Ambrosiano o Cassina Amata. Zone periferiche, così definite proprio dalla banca dati:

Tra le fonti di rilevazione anche le agenzie immobiliari, e al fine di valorizzare e rendere trasparente tale apporto, sono stati siglati specifici rapporti di collaborazione con le principali associazioni di categoria.

La VERA quotazione per abitazioni in normale stato conservativo (la più frequente nella zona), quella che fa i conti con il mercato immobiliare la troviamo quindi espressa dalla banca dati, ed i valori considerabili potrebbero andare da € 1.200 (valore minimo per abitazioni di tipo economico) a € 1.450 (valore minimo per abitazioni di tipo civile).

Viene altresì specificato che:

Nell’ambito dei processi estimativi, perciò, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, anche assumendo il valore “base” di €/mq. 1.450, si potrebbe pensare che dopo la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista, pagata dai cittadini, condomini 167 compresi, data la natura economica e popolare delle abitazioni, tale valore possa subire una qualsivoglia contrazione.

Quella che potrebbe apparire cosa ovvia in realtà, torniamo a ricordarlo, viene stravolta, e con la stima puntuale alle nostre abitazioni, viene attribuito per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il valore definito “minimo” di €/mq. 1.912 (€/mq. 2.250 – 15%), naturalmente box da 15.000 euro a parte. Praticamente una valutazione superiore anche al valore minimo di mercato attribuito ad abitazioni civili in “Ottimo” stato pari a €/mq. 1.850.

La “stima puntuale” ci dice che le abitazioni 167 sono state costruite assenti di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico.

Secondo l’amministrazione del centro destra padernese, un appartamento 167 costruito una trentina di anni orsono, che non ha prestazioni di contenimento energetico, sito in periferia, di 100 metri quadrati lordi non si può proprio vendere ad un prezzo inferiore a 206.200 euro (€ 191.200 per l’abitazione + € 15.000 per il box).

Si continua ad attendere numerose segnalazioni di vendite a queste condizioni, al momento non pervenute.

E’ superfluo dire che i condomini 167 non possono che rimandare al mittente condizioni inaccettabili.

Fonte dei dati pubblicati: "Agenzia Entrate - OMI".

Il reale valore delle abitazioni di Paderno Dugnano: la banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) del I° semestre 2016

Torniamo a fare il punto sul reale valore delle nostre abitazioni, sulla base dei dati più recenti, relativi al primo semestre del 2016, espressi dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate (OMI).

Come riportato dal sito dell’Agenzia:

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

Le abitazioni “167” non sono certo abitazioni “di lusso”, sono case dignitose ma economiche e popolari e non sono state certo costruite in pieno centro, ma nelle periferie padernesi: Calderara, Villaggio Ambrosiano o Cassina Amata. Zone periferiche, così definite proprio dalla banca dati:

Tra le fonti di rilevazione anche le agenzie immobiliari, e al fine di valorizzare e rendere trasparente tale apporto, sono stati siglati specifici rapporti di collaborazione con le principali associazioni di categoria.

La VERA quotazione per abitazioni in normale stato conservativo (la più frequente nella zona), quella che fa i conti con il mercato immobiliare la troviamo quindi espressa dalla banca dati, ed i valori considerabili potrebbero andare da € 1.200 (valore minimo per abitazioni di tipo economico) a € 1.450 (valore minimo per abitazioni di tipo civile).

Viene altresì specificato che:

Nell’ambito dei processi estimativi, perciò, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, anche assumendo il valore “base” di €/mq. 1.450, si potrebbe pensare che dopo la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista, pagata dai cittadini, condomini 167 compresi, data la natura economica e popolare delle abitazioni, tale valore possa subire una qualsivoglia contrazione.

Quella che potrebbe apparire cosa ovvia in realtà, torniamo a ricordarlo, viene stravolta, e con la stima puntuale alle nostre abitazioni, viene attribuito per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il valore definito “minimo” di €/mq. 1.912 (€/mq. 2.250 – 15%), naturalmente box da 15.000 euro a parte. Praticamente una valutazione superiore anche al valore minimo di mercato attribuito ad abitazioni civili in “Ottimo” stato pari a €/mq. 1.850.

€/mq.  2.250 - 15% = €/mq. 1.912 (il valore minimo delle case "167" per l'amministrazione comunale)

La “stima puntuale” ci dice che le abitazioni 167 sono state costruite assenti di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico.

Secondo l’amministrazione del centro destra padernese, un appartamento 167 costruito una trentina di anni orsono, che non ha prestazioni di contenimento energetico, sito in periferia, di 100 metri quadrati lordi non si può proprio vendere ad un prezzo inferiore a 206.200 euro (€ 191.200 per l’abitazione + € 15.000 per il box).

Si continua ad attendere numerose segnalazioni di vendite a queste condizioni, al momento non pervenute.

E’ superfluo dire che i condomini 167 non possono che rimandare al mittente condizioni inaccettabili.

Fonte dei dati pubblicati: "Agenzia Entrate - OMI".

II trimestre 2016: Boom di compravendite e prezzi delle abitazioni ancora in calo

In data 15 settembre è stata pubblicata la NOTA TRIMESTRALE OMI dell’Agenzia delle entrate, a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi sul mercato immobiliare, relativa all’andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2016.

In premessa viene, tra l’altro, specificato che i dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali - territorio dell’Agenzia delle Entrate, e che i volumi di compravendita sono conteggiati sulla base delle unità immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita.

Nel secondo trimestre del 2016 i dati relativi al mercato immobiliare italiano mostrano un consolidamento della forte dinamica espansiva già espressa nel primo trimestre, con un +21,8% che migliora il già consistente +17,3% della rilevazione precedente.

I fattori alla base di questo nuovo dato positivo, relativamente alla quantità scambiate nel mercato immobiliare italiano con particolare riferimento al segmento residenziale, sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’ISTAT.

Il grafico in Figura 8 mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative variazioni degli indici delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni, evidenziando nell’ultimo decennio diverse fasi caratterizzate da alterne vicende di scambi e prezzi. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000, i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1°semestre 2012, una forte contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. Nel 2015 il balzo delle compravendite del secondo semestre si riflette sul livello prezzi che, dopo sette semestri di ininterrotta flessione, rimane sostanzialmente stabile, 0,3%.

Nel primo semestre del 2016 a fronte di un rialzo deciso delle compravendite di abitazioni i prezzi hanno subito nuovamente un calo che raggiunge quasi il punto percentuale.

Le proposte formalizzate dal 2011 fanno riferimento a prezzi del II semestre 2010 e del I 2011 (case nuove OSMI e non abitazioni econoniche o civili OMI)

Fonte: “Agenzia Entrate – OMI”.

In particolare “NOTA TRIMESTRALE – Andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2016.

Si deve purtroppo, nuovamente, constatare che a fronte della conclamata riduzione del valore degli immobili, con particolare riferimento a quelli esistenti e di minor pregio, quali le abitazioni tipo economico 167, normalmente identificate nella categoria catastale “A3”, il corrispettivo richiesto per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a Paderno Dugnano ha invece subito una clamorosa impennata a danno delle tasche dei cittadini.

La vicenda è contraddistinta sostanzialmente da due fasi.

Una prima fase fino al 2010 con n. 441 “fortunati”, a cui sono state proposte e concesse condizioni “migliori”, anche considerando il periodo di massima valorizzazione degli immobili ed immutabili nel tempo.

Una seconda fase a partire dal 2011 dove a n. 686 “sfortunati” sono state imposte condizioni esose ed inique, che, si pensi, altalenando sono variate ben tre volte, dove naturalmente la terza proposta è la peggiore.

Solo per alcuni, a fronte di una contrazione dei prezzi delle abitazioni, il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è oltremisura aumentato.

Anche se il corrispettivo è influenzato dal prezzo di esproprio del terreno a suo tempo pagato, si espone un significativo e prudenziale confronto (non dei peggiori).

Anno 2010 (Giunta Alparone – Bogani):

Cooperativa “ALCIDE DE GASPERI” di via Corridoni 77 – importo medio pagato di circa € 3.950, con una clamorosa immediata adesione pari al 100%.

Anno 2016 (Giunta Alparone – Bogani) scendono i prezzi delle abitazioni di circa il 15%:

Cooperativa “C.I.C.” di via Novella 4 – importo medio oggi richiesto di circa € 11.090.

A qualcuno sembra che ci possa essere qualche problema?

Il reale valore delle abitazioni di Paderno Dugnano: la banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) del II° semestre 2015

 

Paderno Dugnano aree PEEP - "nuovi condomini 167" al Villaggio Ambrosiano da 2.250 €/mq.

Con la ripresa delle normali attività di ognuno di noi, passato il tradizionale periodo delle ferie, facciamo il punto sul reale valore delle nostre abitazioni, sulla base dei dati più recenti, relativi al secondo semestre del 2015, espressi dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate (OMI).

Come riportato dal sito dell’Agenzia:

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

Le abitazioni “167” non sono certo abitazioni “di lusso”, sono case dignitose ma economiche e popolari e non sono state certo costruite in pieno centro, ma nelle periferie padernesi: Calderara, Villaggio Ambrosiano o Cassina Amata. Zone periferiche, così definite proprio dalla banca dati:

Le fonti di rilevazione anche le agenzie immobiliari, e al fine di valorizzare e rendere trasparente tale apporto, sono stati siglati specifici Rapporti di collaborazione con le principali associazioni di categoria.

La VERA quotazione per abitazioni in normale stato conservativo (la più frequente nella zona), quella che fa i conti con il mercato immobiliare la troviamo quindi espressa dalla banca dati, ed i valori considerabili potrebbero andare da € 1.200 (valore minimo per abitazioni di tipo economico) a € 1.450 (valore minimo per abitazioni di tipo civile).

Viene altresì specificato che:

Nell’ambito dei processi estimativi, perciò, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Quindi, anche assumendo il valore “base” di €/mq. 1.450, si potrebbe pensare che dopo la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista, pagata dai cittadini, condomini 167 compresi, data la natura economica e popolare delle abitazioni, tale valore possa subire una qualsivoglia contrazione.

Quella che potrebbe apparire cosa ovvia in realtà, torniamo a ricordarlo, viene stravolta, e con la stima puntuale alle nostre abitazioni, viene attribuito per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il valore definito “minimo” di €/mq. 1.912 (€/mq. 2.250 – 15%), naturalmente box da 15.000 euro a parte. Praticamente una valutazione per abitazioni civili in “Ottimo” stato.

 

La stima puntuale ci dice che le abitazioni 167 sono state costruite assenti di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico.

Secondo l’amministrazione del centro destra padernese, un appartamento 167 costruito una trentina di anni orsono, che non ha prestazioni di contenimento energetico, sito in periferia, di 100 metri quadrati lordi non si può proprio vendere ad un prezzo inferiore a 206.200 euro (€ 191.200 per l’abitazione + € 15.000 per il box).

Si attendono numerose segnalazioni di vendite a queste condizioni.

E’ superfluo dire che i condomini 167 non possono che rimandare al mittente condizioni inaccettabili.

Fonte dei dati pubblicati: "Agenzia Entrate - OMI".

Cusano Milanino: le abitazioni “167” hanno un valore di 2.150 euro?

Abbiamo evidenziato un articolo del periodico “il Notiziario” del 19 febbraio 2016, che poneva l’attenzione sul fatto che il Comune di Cusano Milanino, con la Deliberazione n. 13 del 4 febbraio 2016, ha riaperto i termini per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle abitazioni “167”:

Cusano Milanino: riaperto il bando la trasformazione del diritto di superficie

http://caraterramia.blogspot.it/2016/02/cusano-milanino-riaperto-il-bando-la.html

Ma la valutazione delle abitazioni è equa e corretta?

Data l’estrema vicinanza con le abitazioni 167 di Paderno, zona via Alessandrina: 

La valutazione per i condomini 167 padernesi di Cara Terra Mia, riscuote un particolare interesse.

L’adesione è stata finora deludente:

si pensi che la riapertura delle procedure è stata sollecitata dai cittadini, addirittura con una raccolta di firme:

Ma a che prezzo?

Al di la fatto che risulta bizzarro “scegliere” la valutazione di €/mq. 2.150, in quanto compresa tra valori minimi e i valori massimi espressi dall’Agenzia del territorio (peraltro ormai compresa nell’Agenzia delle entrate) indicata tra €/mq. 1.900 e €/mq. 2.200.

Ma che valutazione è stata data?

Normalmente, utilizzando uno spirito agevolativo nei confronti dei cittadini, si dovrebbe scegliere il valore minimo, qui invece non è stata scelta nemmeno la quotazione media di €/mq. 2.050.

Ma, è la corretta valutazione dei valori espressi dall’Agenzia delle entrate?

Valutiamo per punti.

1.    La categoria scelta per la valutazioni delle abitazioni economiche e popolari (PEEP) è, inequivocabilmente: “Abitazioni civili in ottimo stato conservativo”, che non è la più diffusa nella zona.

2.    Non è quindi stata scelta la categoria più diffusa, sempre per le abitazioni civili, in “normale stato conservativo”, che prevede un valore di mercato tra un minimo di €/mq. 1.400 e un massimo di €/mq. 1.800.

3.    A maggior ragione, poniamo l’attenzione sul fatto che non è stata minimamente considerata la categoria delle “Abitazioni di tipo economico in normale stato conservativo” (la più diffusa della zona) che prevede un valore di mercato tra un minimo di €/mq. 1.200 e un massimo di €/mq. 1.400.

Perché 2.150 al metro quadrato?

Comunque la si guardi è una valutazione oltremodo esosa nei confronti dei cittadini.

Secondo i dati espressi dal “Borsino Immobiliare”, in linea con le valutazione dell’Agenzia delle entrate, anzi da essa stessa attinte:

http://www.borsinoimmobiliare.it/quotazioni-immobiliari/Lombardia/Milano-Provincia/Cusano_Milanino

la valutazione media delle abitazioni di Cusano Milanino è di €/mq. 1.623:

Naturamente di TUTTE le abitazioni, comprese quelle “di lusso” su tutto il territorio cittadino.

Qual’è il reale valore delle abitazioni?

Da un minimo di €/mq. 1.156 (valore plausibile per caratteristiche ed ubicazione) ad un massimo di €/mq. 1.664 (valore non considerabile per le caratteristiche dell’edilizia economica e l’ubicazione periferica).

Il tutto, serva come monito ai condomini 167, continuamente vessati e le cui abitazioni vengono regolarmente iper-valutate dalle amministrazioni comunali, che dovrebbero andare incontro alle esigenze dei cittadini mettendo in campo tutte le possibilità agevolative previste dalle norme, e non considerare un valore delle abitazioni PEEP completamente fuori mercato.

Se può consolare (i condomini 167 di Cusano Milanino), a Paderno Dugnano dove le abitazioni hanno un valore certamente inferiore, per l’amministrazione Alparone-Bogani il valore “minimo” non può essere inferiore a €/mq. 2.250.

L’unica possibilità, per non essere presi per il naso, è non accettare condizioni irricevibili.

Cusano Milanino: riaperto il bando la trasformazione del diritto di superficie

Il Notiziario, in edicola il 19 febbraio 2016, ha pubblicato un interessante articolo in merito alla riapertura dei termini per aderire alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

si considera il valore delle abitazioni 167 in €/mq. 2.150 (?)

Il valore delle abitazioni è fissato in 2.150 euro al metro quadro, per poi procedere dopo il 31 dicembre 2016 ad una ricognizione per verificare la congruità del valore.

Qualcosina meno che a Paderno Dugnano dove, alle “nuove” case 167, è stato attributo un valore “minimo" di 2.250 euro al metro quadro.

Il valore degli immobili a Cusano Milanino è certamente superiore rispetto alle quotazioni di Paderno Dugnano.

Ma non sembra comunque un po’ troppo caro?

A breve, cercheremo di capire l’equità dell’operazione.

FEBBRAIO 2016: La quotazione media di tutte le abitazioni di Paderno Dugnano è di /mq. 1.519 secondo il borsino immobiliare – La quotazione minima delle abitazioni economiche e popolari “167” è di €/mq. 2.250 secondo l’Amministrazione comunale

Secondo il “borsino immobiliare” la quotazione media delle abitazioni di Paderno Dugnano è di €/mq. 1.519:

Naturalmente, trattandosi di una quotazione media, differisce a seconda dell’ubicazione e della qualità della costruzione.

  

L’ubicazione nelle zone periferiche (o semicentrali) della città comporta, come ovvio, una penalizzazione economica.

Se per il quartiere di Calderara la quotazione media è di €/mq. 1.507, per la zona di via Alessandrina, con una forte componente di abitazioni “167” la quotazione media è di €/mq. 1.423.

La quotazione cittadina delle abitazione ti tipo economico (in buono stato) va da €/mq. 1.109 per arrivare a €/mq. 1.387.

La quotazione per la fascia media risulta quindi pari a:

€/mq. 1.248

 

Gli importi indicati hanno una forte attendibilità in quanto i valori pubblicati nel sito sono "statistici" ed aggiornati trimestralmente secondo le oscillazioni dei prezzi medi di richiesta rilevati a livello locale. 

La base dati dei "valori" e "statistiche" immobiliari sono:

- Principali portali immobiliari nazionali;

- Agenzia delle Entrate OMI;

- Istat e Banca D'Italia.

Inoltre, ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea riflette un area del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. 

Fonte:

http://www.borsinoimmobiliare.it/quotazioni-immobiliari/Lombardia/Milano-Provincia/Paderno_Dugnano

 

Se per il “borsino immobiliare” la quotazione media delle abitazioni economiche e popolari di Paderno Dugnano è di €/mq. 1.248, il linea con le quotazioni OMI dell’Agenzia delle entrate, per l’Amministrazione comunale padernese, che considera “nuovi” i vecchi immobili “167” di venti, trenta o più anni, la quotazione “minima” (bontà loro) è di:

€/mq. 2.250

Sembrerebbe follia, ma purtroppo è una triste realtà, contraddistinta dalla volontà politica di “fare cassa” sulla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà della prima casa economica e popolare di migliaia di cittadini padernesi:

Tutto ciò è accettabile?

Secondo i condomini 167 di Cara Terra Mia

NO

Continuiamo a chiedere stime eque e basate sul “reale” valore delle abitazioni per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Ricordiamo che sussiste un dialogo tutt’ora aperto (?) con l’Assessore Tonello, a cui nel 2014 è stata affidata la delega sulla questione, già del Vicesindaco Bogani, che ha dato la propria parola per un incontro entro il mese di novembre del 2014 (non è un errore di scrittura). I cittadini, pazienti e convinti che la parola di un amministratore pubblico conti pur qualcosa, continuano ad aspettare.