II trimestre 2016: Boom di compravendite e prezzi delle abitazioni ancora in calo

In data 15 settembre è stata pubblicata la NOTA TRIMESTRALE OMI dell’Agenzia delle entrate, a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi sul mercato immobiliare, relativa all’andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2016.

In premessa viene, tra l’altro, specificato che i dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali - territorio dell’Agenzia delle Entrate, e che i volumi di compravendita sono conteggiati sulla base delle unità immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita.

Nel secondo trimestre del 2016 i dati relativi al mercato immobiliare italiano mostrano un consolidamento della forte dinamica espansiva già espressa nel primo trimestre, con un +21,8% che migliora il già consistente +17,3% della rilevazione precedente.

I fattori alla base di questo nuovo dato positivo, relativamente alla quantità scambiate nel mercato immobiliare italiano con particolare riferimento al segmento residenziale, sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’ISTAT.

Il grafico in Figura 8 mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative variazioni degli indici delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni, evidenziando nell’ultimo decennio diverse fasi caratterizzate da alterne vicende di scambi e prezzi. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000, i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1°semestre 2012, una forte contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. Nel 2015 il balzo delle compravendite del secondo semestre si riflette sul livello prezzi che, dopo sette semestri di ininterrotta flessione, rimane sostanzialmente stabile, 0,3%.

Nel primo semestre del 2016 a fronte di un rialzo deciso delle compravendite di abitazioni i prezzi hanno subito nuovamente un calo che raggiunge quasi il punto percentuale.

Le proposte formalizzate dal 2011 fanno riferimento a prezzi del II semestre 2010 e del I 2011 (case nuove OSMI e non abitazioni econoniche o civili OMI)

Fonte: “Agenzia Entrate – OMI”.

In particolare “NOTA TRIMESTRALE – Andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2016.

Si deve purtroppo, nuovamente, constatare che a fronte della conclamata riduzione del valore degli immobili, con particolare riferimento a quelli esistenti e di minor pregio, quali le abitazioni tipo economico 167, normalmente identificate nella categoria catastale “A3”, il corrispettivo richiesto per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a Paderno Dugnano ha invece subito una clamorosa impennata a danno delle tasche dei cittadini.

La vicenda è contraddistinta sostanzialmente da due fasi.

Una prima fase fino al 2010 con n. 441 “fortunati”, a cui sono state proposte e concesse condizioni “migliori”, anche considerando il periodo di massima valorizzazione degli immobili ed immutabili nel tempo.

Una seconda fase a partire dal 2011 dove a n. 686 “sfortunati” sono state imposte condizioni esose ed inique, che, si pensi, altalenando sono variate ben tre volte, dove naturalmente la terza proposta è la peggiore.

Solo per alcuni, a fronte di una contrazione dei prezzi delle abitazioni, il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è oltremisura aumentato.

Anche se il corrispettivo è influenzato dal prezzo di esproprio del terreno a suo tempo pagato, si espone un significativo e prudenziale confronto (non dei peggiori).

Anno 2010 (Giunta Alparone – Bogani):

Cooperativa “ALCIDE DE GASPERI” di via Corridoni 77 – importo medio pagato di circa € 3.950, con una clamorosa immediata adesione pari al 100%.

Anno 2016 (Giunta Alparone – Bogani) scendono i prezzi delle abitazioni di circa il 15%:

Cooperativa “C.I.C.” di via Novella 4 – importo medio oggi richiesto di circa € 11.090.

A qualcuno sembra che ci possa essere qualche problema?