Consigliamo a chi non lo avesse fatto, la lettura degli
articoli già pubblicati:
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La borsa immobiliare ha cambiato la
classificazione degli immobili
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Il mercato immobiliare a Paderno Dugnano
Secondo articolo
link – http://caraterramia.blogspot.it/2013/02/il-mercato-immobiliare-paderno-dugnano.html
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Terzo articolo
LA BORSA IMMOBILIARE AMMETTE UNA
RIDUZIONE DEL 30% SUL VALORE A MQ. DELL’APPARTAMENTO E ANCHE DEL BOX
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LA GIUNTA ALPARONE – BOGANI SI
LIMITA AD UNA RIDUZIONE DEL 15% SUL SOLO VALORE A MQ. DELL’APPARTAMENTO E
CONSIDERA IL VALORE PIENO DEL BOX
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IL SINDACO MARCO ALPARONE AFFERMA CHE LA RIDUZIONE DEL
15% E’ AMMESSA DALLA BORSA IMMOBILIARE
Il valore a
mq. ammesso dalla Borsa
Immobiliare:
“Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre
2012
Appartamenti
recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia:
Il valore a
mq. utilizzato per la redazione delle stime dalla Giunta Alparone - Bogani:
“Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 39, 1° semestre
2011
Appartamenti
nuovi o ristrutturati periferia (Categoria
soppressa dalla Borsa Immobiliare a partire
dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili” n. 40, 2° semestre 2011):
La Giunta
comunale del centro destra di Paderno Dugnano sovrastima il valore degli
appartamenti economico popolari costruiti in edilizia convenzionata ai sensi
della Legge 18 aprile
1962, n. 167:
Vediamo nel
dettaglio una vicenda connaturata dalla voglia di fare cassa di questa
Amministrazione a scapito delle tasche dei condomini 167 padernesi.
Per
le proposte formulate nell’anno 2011 e
nell’anno 2012, per l’applicazione del criterio della stima per valore di
trasformazione, il
valore a metro quadro utilizzato “viene
ridotto del 15% in
relazione all’assenza di caratteristiche prestazionali riguardanti il
contenimento energetico dell’edificio realizzato per il quale oggi vendono
applicati criteri di comparazione per la determinazione della stima dell’area”.
Il Sig. Sindaco Marco Alparone, con il documento prot. 18210 del 13
aprile 2012, in riferimento alla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38,
2° semestre 2010, ha espressamente esposto: “il valore è stato inoltre ridotto del 15%
a causa di assenza di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento
energetico (tale
riduzione è ammessa come si evince da nota a pag. 43 della pubblicazione stessa)”.
La nota indicata a pag. 43 della “Rilevazione dei prezzi
degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010,
richiamata dal Sig. Sindaco Marco Alparone, testualmente riporta che “i valori indicati possono essere
incrementati o diminuiti
fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione,
alla qualità e all’ubicazione
dell’immobile”, prevedendo quindi una riduzione del valore a metro quadro superiore rispetto a
quella adottata per la redazione delle stime.
La più
recente pubblicazione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre 2012, ha integralmente
confermata la possibilità di riduzione “I prezzi, espressi in
euro, sono riferiti alle quotazioni di mercato. Possono essere incrementati o diminuiti fino
al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione,
alla qualità e all’ubicazione
dell’immobile”.
Si osserva quindi che nella redazione delle stime si è
utilizzata solo una parte della riduzione ammessa dalla Rilevazione dei prezzi
degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano
in collaborazione con il CAAM e FIMAA.
L’Amministrazione
padernese si è limitata ad operare una riduzione del 15%, quando proprio
richiamandosi alla Borsa Immobiliare aveva la possibilità di effettuare una
riduzione del 30%, con grande vantaggio per i cittadini.
A nostro
parere, la Giunta Alparone – Bogani aveva tutte le possibilità per applicare la
possibile, ammessa e corretta riduzione del 30%, in quanto:
a)
stato di diritto – le costruzioni sono in edilizia convenzionata, e gli
interventi sono costituiti dal diritto di superficie, e non in diritto di proprietà, elemento fortemente incidente sul
valore degli immobili;
b)
conservazione – pressoché tutti gli immobili mostrano la loro vetustà,
sia all’interno che all’esterno, elemento facilmente riscontrabile dalla sola
visione delle facciate che evidenziano gli inequivocabili segni del tempo;
alcuni stabili stante l’avanzato stato
di degradamento sono già stati ristrutturati a spese dei condomini;
c) qualità – oltre alla stabilita assenza di caratteristiche
prestazionali riguardanti il contenimento energetico, la generale qualità di costruzione degli immobili è di tipo economico, come imposto dalla
Legge 18 aprile 1962, n. 167 e come evidenziato
dagli stessi allegati alle stime redatte da codesta Amministrazione, che
definiscono gli edifici proprio “edilizia
residenziale di tipo economico”; in molti casi tra i materiali di
costruzione sono presenti elementi contenenti amianto, fibra gravemente dannosa
per la salute, il cui utilizzo è stato messo al bando da una legge nazionale
del 1992.
Il
massiccio utilizzo di amianto tra i materiali di costruzione, fin che la
legge ne ha permesso l’uso, è un’ulteriore dimostrazione delle caratteristiche
di tipo economico degli immobili, che di fatto non emerge dalle stime.
L’Amministrazione comunale, con l’Allegato “E
– Riferimenti commerciali” alle stime, riferito al volume “Prezzi – Tipologie
Edilizie” del Collegio degli Ingegneri e
Architetti di Milano, in relazione ad un edificio in edilizia
convenzionata, giustamente considerata quale “edilizia residenziale di tipo economico” specifica, tra l’altro,
per le caratteristiche delle opere edili che “La copertura del tipo a falde è protetta con manto di tegole
marsigliesi”, e non certo da lastre
in eternit (come già detto messe al bando per la loro pericolosità sanitaria
dal lontano 1992).
Le stime non tengono minimamente conto di tale importante e fondamentale elemento.
La riduzione ammessa del valore a metro quadro
del 30% trova ulteriormente fondamento dai benefici
che tutta la collettività riceve, in un’operazione di bonifica di elementi
fortemente cancerogeni, pagata dai soli condomini degli stabili interessati,
senza alcun tipo di contributo pubblico.
Se la riduzione del
30%, ammessa dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di
Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e
FIMAA chiaramente ammessa, non è applicabile per l’edilizia economica popolare
posta in essere nel territorio padernese, ci spieghi il sig. Sindaco Marco
Alparone quando la ritiene applicabile.
Altra nota dolente e vessatoria nei confronti
dei condomini 167, per
le proposte formulate nell’anno 2011 e nell’anno 2012, è il valore a corpo dei box di € 15.000, sul
quale, pur se ammessa non
è stata applicata alcuna riduzione, neanche il misero
15% utilizzato per il valore degli appartamenti.
La nota indicata a pag. 43 della “Rilevazione dei prezzi
degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010, richiamata dal sig. Sindaco Marco
Alparone, testualmente riporta che “i
valori indicati possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto,
di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”, senza
alcuna distinzione tra le varie voci (Appartamenti – Negozi – Uffici – Box –
Capannoni – Terreni), rendendo ammissibile tale riduzione per
tutte le tipologie, quindi anche per i box.
La più recente pubblicazione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre
2012, ha
integralmente confermata la possibilità di riduzione “I prezzi, espressi in euro, sono
riferiti alle quotazioni di mercato. Possono essere incrementati o diminuiti
fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione,
alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”.
I box degli
edifici di edilizia convenzionata di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, sono pertinenziali agli appartamenti,
non disgiunti, e costituiscono quindi un unico corpo con gli stessi.
I box,
necessariamente scontano le medesime caratteristiche degli appartamenti, in
relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e
all’ubicazione dell’immobile, idonee quindi per applicare, nel calcolo del valore di trasformazione del diritto di
superficie in diritto di proprietà, il
medesimo decremento del valore applicato agli appartamenti.
Anche per i
box, la Borsa Immobiliare ammette una riduzione del valore, che La Giunta
comunale del centro destra di Paderno Dugnano non considera in nessun modo:
Il valore
ammesso dalla Borsa
Immobiliare:
Il valore utilizzato per la
redazione delle stime dalla Giunta Alparone - Bogani:
Per
concludere, queste sono le differenze tra i valori utilizzati e i valori
“ammessi” dalla Borsa Immobiliare:
Questa Amministrazione non ha
rispettato il principio costituzionale di parità di trattamento dei cittadini, discriminando
i cittadini ai quali ha inviato la proposta di trasformazione del diritto di
superficie negli anni 2011 e 2012, rispetto alle proposte della stessa Giunta
inviate solo ad alcuni nel 2010, e non
ha adottato le necessarie misure per garantire l’equità degli importi richiesti.
A presto
Comitato CARA TERRA MIA
Condomini 167
Trasformazione del Diritto di Superficie
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