La determinazione n. 388/PG del 11/05/2017 per la redazione di n° 2 nuove perizie di stima di aree concesse in diritto di superficie

Con la determinazione n. 388 del 11 maggio 2017 continua la questione “trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà” a Paderno Dugnano delle aree PEEP.

In data 20 gennaio 2017 l’Amministrazione comunale ha chiesto all’Agenzia delle entrate di potersi avvalere dell’attività di valutazione immobiliare relativamente alla redazione di n. 2 stime per le aree, concesse in diritto di superficie, site in via Alessandrina n. 27 (fg 11 mapp. 152) e via G.B. Vico n. 3 (fg 11 mapp. 14).

E’ la seconda richiesta, dopo quella del 20 ottobre 2016, all’Agenzia delle entrate di potersi per la redazione stime di aree 167. La precedente richiesta, vedasi la determinazione n. 989 del 13 dicembre 2016, era relativa a n. 2 stime per le aree  site in via Rosselli n.ri 12-14-16 (fg 58 mapp.li 231, 243 e 244) e via Gorizia n. 19 (fg 47 mapp. 363).

Le precedenti stime erano state affidate ad un consulente di fiducia della prima Giunta Alparone – Bogani (stime 2011 – 2012 – 2013), e non all’Agenzia delle entrate. L’importo impegnato è di €. 2.115,00 (€ 423,00 x 10 giorni/uomo). La stima dev’essere consegnata entro 90 gg. a decorrere dalla data di ricezione dell’accordo di collaborazione..

Nell’ambiguo quadro normativo che si è venuto a creare a partire dal 1° gennaio 2014 con l’intervenuta variazione del comma 48 dell’articolo 31 della Legge del 23 dicembre 1998 n. 448, e dei successivi, contraddittori orientamenti delle varie sezioni della Corte dei Conti, i cittadini, anziché risultare agevolati nella trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà della loro prima casa economica e popolare, come nell’iniziale spirito dei legislatori, sono stati ulteriormente penalizzati, con corrispettivi, esosi ed irricevibili.

Importi praticamente triplicati rispetto a quanto proposto, solo ad alcuni, dalla Giunta Alparone – Bogani nell’anno 2010, quando invece il valore degli immobili era considerevolmente superiore all’attuale.

Occorre quindi prestare la massima attenzione al risultato delle presenti stime, ed assumerle con spirito critico e nell’ottica dell’equità rispetto, appunto, alle stime dell’anno 2010, che comunque risulterebbero, oggi, esose in quanto non più in linea con l’orientamento del mercato immobiliare.

Cusano Milanino: le abitazioni “167” hanno un valore di 2.150 euro?

Abbiamo evidenziato un articolo del periodico “il Notiziario” del 19 febbraio 2016, che poneva l’attenzione sul fatto che il Comune di Cusano Milanino, con la Deliberazione n. 13 del 4 febbraio 2016, ha riaperto i termini per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle abitazioni “167”:

Cusano Milanino: riaperto il bando la trasformazione del diritto di superficie

http://caraterramia.blogspot.it/2016/02/cusano-milanino-riaperto-il-bando-la.html

Ma la valutazione delle abitazioni è equa e corretta?

Data l’estrema vicinanza con le abitazioni 167 di Paderno, zona via Alessandrina: 

La valutazione per i condomini 167 padernesi di Cara Terra Mia, riscuote un particolare interesse.

L’adesione è stata finora deludente:

si pensi che la riapertura delle procedure è stata sollecitata dai cittadini, addirittura con una raccolta di firme:

Ma a che prezzo?

Al di la fatto che risulta bizzarro “scegliere” la valutazione di €/mq. 2.150, in quanto compresa tra valori minimi e i valori massimi espressi dall’Agenzia del territorio (peraltro ormai compresa nell’Agenzia delle entrate) indicata tra €/mq. 1.900 e €/mq. 2.200.

Ma che valutazione è stata data?

Normalmente, utilizzando uno spirito agevolativo nei confronti dei cittadini, si dovrebbe scegliere il valore minimo, qui invece non è stata scelta nemmeno la quotazione media di €/mq. 2.050.

Ma, è la corretta valutazione dei valori espressi dall’Agenzia delle entrate?

Valutiamo per punti.

1.    La categoria scelta per la valutazioni delle abitazioni economiche e popolari (PEEP) è, inequivocabilmente: “Abitazioni civili in ottimo stato conservativo”, che non è la più diffusa nella zona.

2.    Non è quindi stata scelta la categoria più diffusa, sempre per le abitazioni civili, in “normale stato conservativo”, che prevede un valore di mercato tra un minimo di €/mq. 1.400 e un massimo di €/mq. 1.800.

3.    A maggior ragione, poniamo l’attenzione sul fatto che non è stata minimamente considerata la categoria delle “Abitazioni di tipo economico in normale stato conservativo” (la più diffusa della zona) che prevede un valore di mercato tra un minimo di €/mq. 1.200 e un massimo di €/mq. 1.400.

Perché 2.150 al metro quadrato?

Comunque la si guardi è una valutazione oltremodo esosa nei confronti dei cittadini.

Secondo i dati espressi dal “Borsino Immobiliare”, in linea con le valutazione dell’Agenzia delle entrate, anzi da essa stessa attinte:

http://www.borsinoimmobiliare.it/quotazioni-immobiliari/Lombardia/Milano-Provincia/Cusano_Milanino

la valutazione media delle abitazioni di Cusano Milanino è di €/mq. 1.623:

Naturamente di TUTTE le abitazioni, comprese quelle “di lusso” su tutto il territorio cittadino.

Qual’è il reale valore delle abitazioni?

Da un minimo di €/mq. 1.156 (valore plausibile per caratteristiche ed ubicazione) ad un massimo di €/mq. 1.664 (valore non considerabile per le caratteristiche dell’edilizia economica e l’ubicazione periferica).

Il tutto, serva come monito ai condomini 167, continuamente vessati e le cui abitazioni vengono regolarmente iper-valutate dalle amministrazioni comunali, che dovrebbero andare incontro alle esigenze dei cittadini mettendo in campo tutte le possibilità agevolative previste dalle norme, e non considerare un valore delle abitazioni PEEP completamente fuori mercato.

Se può consolare (i condomini 167 di Cusano Milanino), a Paderno Dugnano dove le abitazioni hanno un valore certamente inferiore, per l’amministrazione Alparone-Bogani il valore “minimo” non può essere inferiore a €/mq. 2.250.

L’unica possibilità, per non essere presi per il naso, è non accettare condizioni irricevibili.