domenica 29 giugno 2014

Osservatorio del Mercato Immobiliare: il reale valore di mercato delle abitazioni (II° semestre 2013)


le macroaree della Provincia di Milano, Paderno Dugnano fa parte della "cintura nord"


Lo scorso 20 giugno l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate ha pubblicato la nota territoriale relativa all’andamento delle transazioni nel II° semestre 2013.

La macroarea “CINTURA NORD”, alla quale Paderno Dugnano appartiene, ha registrato un calo delle transazioni del 3,1%.

Il dato è oltremodo negativo a Paderno Dugnano dove il calo delle transazioni, rapportato allo stesso periodo, è stato pari al 21,2%.

La nota territoriale espone che le quotazioni, dopo le flessioni riscontrate nel 2008 e nel 2009, restano sostanzialmente costanti se analizzati al lungo periodo e in lieve flessione se si fa riferimento al precedente semestre.

Come dire che il valore delle abitazioni è sceso considerevolmente, ma le richieste per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà hanno fatto il percorso opposto, e specularmente, sotto l’impulso dell’amministrazione Alparone – Bogani, sono considerevolmente aumentate.

Di pari passo al calo delle transazioni, anche la quotazione del II° semestre 2013 nella macroarea “CINTURA NORD”, è in calo. Un calo dello 0,4%.
Un calo ancora più accentuato nelle abitazioni di Paderno Dugnano, pari allo 0,7%.


la quotazione media della abitazioni compravendute nel II° semestre 2013 a Paderno Dugnano

La quotazione media comunale è pari a:

€/mq 1.622

Molto più bassa rispetto ai:

€/mq 1.912 (€/mq 2.250 ridotto solo del 15%)

considerati come un valore minimo, bontà loro, e utilizzati dal centro destra padernese per le inique stime della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

A pensare male si fa peccato, si ragionerebbe rispetto ad una volontà di fare cassa con le tasche dei condomini 167, ma dal’altra parte, il proprio Vicesindaco Bogani non lo ha mai nascosto.

Ma si pensi che anche quel dato, €/mq 1.622, è un valore non corretto, esagerato.
Lo dice la stessa nota territoriale, è un valore medio che comprende tutti i tipi di abitazioni presenti nel territorio comunale.

definizione di quotazione media comunale da cui deriva il valore di €/mq 1.622


Un’abitazione di tipo economico vale meno di abitazioni civili, o peggio di ville e villini. Non è un’opinione, anche se è un’ovvietà, ma sono i valori di mercato espressi dalle tabelle OMI dell’Agenzia delle entrate.

il reale valore di mercato della abitazioni a Paderno Dugnano, zona Calderara (parametro valido per l'intera città)
  

La case 167 sono abitazioni di tipo economico in normale stato conservativo.

Il vero valore minimo da applicare è di:

€/mq 1.200

e comunque non può essere superiore a €/mq 1.500, nel caso si volessero ancora vessare i cittadini.

Anche il valore di mercato massimo delle abitazioni di tipo economico è inferiore alla quotazione media delle abitazioni cittadine, e lontano anni luce rispetto ai €/mq 1.912 delle stime alparoniane.

In conclusione, per lo Stato Italiano le prime case economiche e popolari, acquistate con anni di sacrifici dalle famiglie padernesi hanno un valore di mercato da €/mq 1.200 a €/mq 1.500.
Per il Comune di Paderno Dugnano sotto la guida Alparone – Bogani, invece minimo minimo, valgono €/mq 1.912.

E’ interessante constatare che il valore “minimo” imposto dalle stime del centro destra sia inferiore solo al valore minimo delle ville in ottimo stato conservativo (€/mq. 1.950), ed addirittura superiore al valore minimo delle abitazioni civili in ottimo stato conservativo (€/mq. 1.900).


Perché un ente pubblico non utilizza il valore di mercato rilevato dallo Stato Italiano?

Perché continuare a proporre corrispettivi viziati da una valutazione iniziale profondamente errata, ingiusta, e lontana da quelli che sono i reali valori di mercato?

Perché non utilizzare semplicemente e correttamente le quotazioni OMI, con un po’ il buon senso?

Hanno ragione Bogani & Alparone o lo Stato Italiano e i condomini 167 di Paderno Dugnano?



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