IL MERCATO IMMOBILIARE A PADERNO DUGNANO

Consigliamo a chi non lo avesse fatto la lettura del primo articolo in materia 

link- Ignoranza o malafede ?

LA BORSA IMMOBILIARE HA CAMBIATO LA CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI

MA L’AMMINISTRAZIONE COMUNALE PADERNESE NON SE NE RENDE CONTO (FORSE)

Secondo articolo

Un primo dato di fatto che non dobbiamo mai dimenticare, è che i valori al metro quadro previsti dall’Osservatorio dei valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio per la Provincia di Milano sono nettamente inferiori ai valori desunti dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, scelti dalla Giunta comunale padernese del Sindaco Marco Alparone e del Vicesindaco Gianluca Bogani.

Un secondo dato di fatto da tener sempre presente è che gli appartamenti costruiti a Paderno Dugnano, in edilizia convenzionata di tipo economico di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, non sono “nuovi o ristrutturati”, ma sono unità immobiliari che scontano ormai una significativa vetustà, come evidenzia la data di convenzione di ogni singolo intervento.

La stessa fonte adottata per la redazione delle stime: “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, mostra che i valori a metro quadro sono soggetti a variazioni nel tempo, con una marcata tendenza al ribasso negli ultimi semestri.

Vediamo nel dettaglio, partendo dall’anno 2007, i valori a metro quadro attribuiti dalla Borsa Immobiliare di Milano ad appartamenti situati, come tutti gli immobili 167 padernesi, nelle zone periferiche di Paderno Dugnano (valori minimi e valori massimi):

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 31, 1° semestre 2007

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2300	2550
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1750	2000
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1350	1500

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 32, 2° semestre 2007 (momento apicale del valore)

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2450	2650
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1750	2000
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1400	1550

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 33, 1° semestre 2008

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2350	2550
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1650	1850
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1350	1550

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 34, 2° semestre 2008

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2400	2600
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1600	1850
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1350	1550

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 35, 1° semestre 2009 (in rosso il valore indicato dal sig. Sindaco Marco Alparone per confermare la tendenza al ribasso delle quotazioni)

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2350	2550
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1600	1800
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1300	1500

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 36, 2° semestre 2009

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2300	2500
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1600	1800
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1300	1500

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 37, 1° semestre 2010

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2300	2500
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1550	1750
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1250	1450

Per le proposte formulate nell’anno 2011, per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione è stato utilizzato il valore minimo di €/mq. 2.250 al metro quadro (€/mq 2.250 / 2.450), riferito a “fabbricati realizzati a partire da gennaio 2009 e completati e venduti entro dicembre 2010”, desunto dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010, relativo ad “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”:

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2250	2450
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1550	1750
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1250	1450

Per le proposte formulate nell’anno 2012, per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione è stato utilizzato il valore minimo di €/mq. 2.250 al metro quadro (€/mq 2.250-2.450), riferito a “fabbricati realizzati a partire da gennaio 2010 e completati e venduti entro dicembre 2011”, desunto dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 39, 1° semestre 2011, relativo ad “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”:

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 39, 1° semestre 2011

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia	Euro/mq.	2250	2500
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti entro 35 anni periferia	Euro/mq.	1550	1750
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi oltre 35 anni periferia	Euro/mq.	1250	1550

Per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione, sia per le proposte formulate nell’anno 2011, sia per le proposte formulate nell’anno 2012, non si fa riferimento alcuno ad una classe energetica qualificante attribuibile agli interventi in edilizia convenzionata di tipo economico di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, e quindi che la classe energetica attribuibile possa ritenersi A – B – C.

La diminuzione dei valori a metro quadro negli ultimi anni è un dato di fatto, che l’Amministrazione comunale conosce molto bene. Il Sig. Sindaco Marco Alparone con il documento prot. 18210 del 13 aprile 2012, indirizzato al Comitato Cara Terra Mia, ha  espressamente voluto specificare che:

“Per la stessa categoria di alloggi (appartamenti nuovi o ristrutturati in periferia) nella “Rilevazione dei prezzi degli Immobili” sulla piazza di Milano e Provincia n° 35 (periodo di rilevazione dati 1° semestre 2009, dati pubblicati nel mese di settembre 2009) il prezzo minimo era pari a €/mq 2.350 (€/mq 2350-2550)”.

Ma allora perché se i valori a metro quadro scendono, come giustamente suggerito dal Sig. Sindaco, gli importi richiesti per la trasformazione del diritto di superficie sono più che raddoppiati tra il 2010 e il 2011?

Comunque, a partire dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 40, 2° semestre 2011, la categoria adottata dall’Amministrazione comunale “Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia”, non è più stata ritenuta attuale e rappresentativa dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, la quale ha invece adottato due diverse tipologie:

-          Appartamenti nuovi / Classe energetica A-B-C periferia;

-          Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia:

Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 40, 2° semestre 2011

PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti nuovi/Classe energetica A-B-C-   periferia	Euro/mq.	2400	2600
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia	Euro/mq.	2000	2200
PADERNO DUGNANO	periferia	Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) o da ristrutturare periferia	Euro/mq.	1500	1700

Gli appartamenti di cui agli interventi in edilizia convenzionata di tipo economico di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, ritenuti eternamente “nuovi”, ai quali non è certo attribuibile la classe energetica A – B – C, devono essere ricompresi nella tipologia:

-          “Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia”.

Si fa presente che, sempre a partire dalla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 40, 2° semestre 2011, non è più stata considerata la zona “di pregio”, la cui quotazione è stata ricompresa negli appartamenti recenti entro 40 anni suddivisi tra centro e periferia, alzando la valutazione a metro quadro e rendendo quindi tale tipologia più onerosa.

Si osserva inoltre che anche la “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre 2012, nel moderare le valutazioni al metro quadro, conferma la stessa classificazione utilizzata per il semestre precedente:

L’andamento del mercato immobiliare, secondo la “Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, registra un’evidente contrazione dei valori a metro quadro dei fabbricati. Risulta quindi, oltre che per le ragioni suesposte, non utilizzabile il valore per appartamenti nuovi periferia (considerati appartenenti alle sole classi energetiche A-B-C), che al contrario evidenzierebbe un apprezzamento dei valori non attinente alla realtà, come esplicitato dal seguente grafico, relativo ai valori minimi a metro quadro:

Ma stiamo attenti il reale valore a metro quadro di un appartamento economico popolare costruito in edilizia convenzionata è notevolmente inferiore a 1.900 euro

La Borsa Immobiliare prevede la possibilità di una significativa riduzione di tale valore

A breve la possibile e corretta riduzione del valore a metro quadro ammessa dalla Borsa Immobiliare

A presto

Comitato CARA TERRA MIA

Condomini 167 Trasformazione del Diritto di Superficie