Edilizia Sociale ma Privata

Case sfitte, cantieri fermi, immobili nuovi invenduti a Paderno Dugnano, quali sono i numeri ?

Parliamone

_________________________________________________________________________________

BOZZA

LINEE GUIDA PER LA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI RESIDENZIALI

IN REGIME DI EDILIZIA CONVENZIONATA E DI EDILIZIA PRIVATA SOCIALE

1. PRINCIPI GENERALI

Il Comune di Paderno Dugnano ha delineato nel proprio strumento urbanistico - Piano di Governo
del Territorio (di seguito PGT) - gli scenari attesi per lo sviluppo del settore residenziale.
Nelle Norme di Attuazione dello strumento urbanistico ha definito funzioni ed usi per le diverse
parti del territorio definendo per la funzione residenziale (R) i seguenti usi:
R1 - Residenza libera
Comprende le abitazioni a libero mercato realizzate senza vincoli di qualsiasi natura ad esclusione
di quelli connessi alla tutela della salute, dell’ambiente e dei beni culturali.
R2 - Residenza libera convenzionata
Comprende le abitazioni la cui realizzazione, vendita o locazione è disciplinata da specifica
convenzione.
R3 - Edilizia Privata Sociale
Comprende le abitazioni così come definite dal DM 22 aprile 2008 e s. m. e i. realizzati da
operatori privati e destinate alla locazione.
R4 - Edilizia Residenziale Pubblica
Comprende le abitazioni realizzate con il concorso totale o parziale dello stato o di altri enti
pubblici.

Dall’analisi condotta nel Quadro Progettuale del Documento di Piano emerge che la domanda di
residenza incontra con sempre maggiore difficoltà l’offerta. La fascia più rilevante di domanda è
quella che non trova collocazione né nella “residenza sociale”, per la mancanza dei necessari
requisiti di reddito, né nella “residenza privata” per mancanza di accesso al finanziamento. Tale
utenza trova soddisfazione accedendo all’“edilizia sociale privata” di cui il D.M. 22 aprile 2008, o
housing sociale secondo la terminologia più diffusa.
Il PGT ha tra i suoi obiettivi l’incentivazione degli interventi che prevedano l’insediamento delle
funzioni R2 ed R3, edilizia sociale privata o housing sociale, mediante una serie di azioni di seguito
ricordate:
· la possibilità di realizzare solo questa tipologia di residenza negli ambiti di trasformazione nei
quali è ammessa la vocazione residenziale;
· applicazione di misure di incentivazione nel caso di realizzazione di edilizia sociale privata (R3)
che comporta incrementi di edificabilità nelle aree come misura premiale;
· equiparazione dell’edilizia sociale privata all’edilizia residenziale pubblica con la possibilità di
intervento in aree destinate a servizi;
· minore incidenza o nessuna incidenza di dotazione di aree per servizi rispetto alla residenza
privata;
· realizzazione del polo della residenza convenzionata nell’ambito di via 2 Giugno e nell’ambito
di via Gorizia.
L’attuazione degli scenari previsti dal Quadro Progettuale è affidata al Piano delle Regole ed alle
Norme di Attuazione.
Il presente documento ha lo scopo di esplicitare i contenuti sinteticamente riportati nelle definizioni
delle Norme di Attuazione relativamente a R2 ed R3, delineando linee guida per definire le
caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi, le modalità di calcolo del prezzo di vendita e/o
di locazione, i requisiti per l’acquisto e/o locazione degli stessi oltre che ulteriori contenuti utili
all’applicazione di tali funzioni sul territorio comunale.

2. DEFINIZIONI

Le funzioni R2 ed R3 disciplinano di fatto il cosiddetto “housing sociale” che consiste nell’offerta di
alloggi e servizi abitativi a prezzi contenuti destinati ai cittadini con reddito medio basso che non
sono in grado di garantirsi una abitazione in affitto o di sostenere un mutuo per l’acquisto di una
abitazione sul mercato privato e contestualmente non possono accedere ad un alloggio popolare
di ERP poiché non possiedono i requisiti. L’housing sociale ha lo scopo di garantire integrazione
sociale e benessere abitativo.
Di seguito si specificano riferimenti normativi, tipologie di contratto ammesse, benefici conseguiti
dall’operatore e beneficio pubblico per le due tipologie R2 ed R3. Per una migliore comprensione, i
benefici conseguiti dall’operatore all’interno degli ambiti del PGT sono riassunti negli allegati 1 e 2
alle presenti linee guida.

2.1 RESIDENZA LIBERA CONVENZIONATA (R2)
La residenza libera convenzionata (R2) è rivolta a soggetti o nuclei familiari che potenzialmente
potrebbero accedere al libero mercato sia in proprietà che in locazione ma che, in difficoltà
economico-sociale, di fatto ne restano esclusi.
Riferimenti normativi: artt. 17, 18 e 28-bis del DPR 380/2001
Tipologia di contratto: vendita o locazione.
Caratteristiche dell’operatore e benefici conseguiti: operatore privato che realizza su aree acquisite
in regime di libero mercato, ottenendo i seguenti benefici:
· Benefici da normativa:
o Esenzione contributo sul costo di costruzione (art. 17 del DPR 380/2001);
o Riduzione oneri di urbanizzazione (art. 44 c. 15 L.R. 12/2005 e delibere comunali
vigenti);
· Benefici da pianificazione urbanistica (relativamente agli “ambiti consolidati a funzione
produttiva ad alta trasformabilità” previsti dalle norme di attuazione del PGT):
o Aumento del valore dell’area, che da destinazione produttiva acquisisce destinazione
residenziale.
o Cessione di aree per compensazione urbanistica ridotta (coefficiente di ponderazione
funzionale pari a 0,60) – art. 45 delle NdA – da garantire in funzione dell’utilizzo della
slp derivante dall’indice compensativo 0,15 mq/mq (art. 22 delle NdA).
o Cessione di aree per servizi ridotta (pari al 40% della slp realizzabile) – art. 54 della
NdA.
Beneficio pubblico: la Convenzione Privato-Comune disciplina il prezzo di vendita o di locazione
degli alloggi, le caratteristiche tipologiche e costruttive e la durata (art. 18 e 28-bis del DPR
380/2001), garantendo così prezzi di vendita o canoni di locazione più bassi dei prezzi del libero
mercato, ma comunque più alti dei prezzi di ERP.
Requisiti di accesso:
a) cittadinanza italiana o di uno Stato aderente all’Unione Europea o di altro Stato, qualora lo
straniero sia titolare di carta di soggiorno o in possesso di permesso di soggiorno e di tutti i
requisiti previsti dalla vigente normativa.
b) non essere titolari essi stessi o il coniuge non legalmente separato e/o il convivente, del diritto di
proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione, di altro alloggio idoneo ai bisogni del proprio nucleo
famigliare. A tal fine è da considerarsi idoneo l’alloggio che sia rispondente alle norme igienicosanitarie
e sia composto da un numero di vani, esclusi gli accessori (cucina, servizi, ingressi,
disimpegno), pari a quello dei componenti il nucleo famigliare; è comunque idoneo l’alloggio
composto da 4 o più vani.
c) Reddito: ISEE non inferiore a 14.000 € e non superiore a 60.000 €.

2.2 EDILIZIA PRIVATA SOCIALE (R3)
L’edilizia privata sociale (R3) è rivolta alle categorie escluse dalle possibilità di accesso al mercato
residenziale libero. Include i nuclei familiari in possesso dei requisiti di accesso all’edilizia
residenziale pubblica (ERP) che non hanno ottenuto l’assegnazione di alloggio oltre che le
categorie che sono di fatto escluse dai meccanismi di accesso all’edilizia residenziale pubblica per
assenza dei requisiti sociali e/o di reddito.
Rientrano in questa definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con
il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od
immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico.
Per meglio esplicitare il concetto di edilizia privata sociale (R3), si riporta la definizione di alloggio
sociale, come prevista dall’art. 10 comma 3 della L. 80/2014:
«Si considera alloggio sociale l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o
recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall'ente gestore comunque denominato, da
concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che
non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato, nonché alle
donne ospiti dei centri antiviolenza e delle caserifugio di cui all’articolo 5-bis del decreto-legge 14
agosto 2013, n. 93, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 ottobre 2013, n. 119. Ai fini del
presente articolo, si considera altresì alloggio sociale l'unità abitativa destinata alla locazione, con
vincolo di destinazione d'uso, comunque non inferiore a quindici anni, all'edilizia universitaria
convenzionata oppure alla locazione con patto di futura vendita o assegnazione, per un periodo
non inferiore ad otto anni. Le aree o gli immobili da destinare ad alloggio sociale non si computano
ai fini delle quantità minime inderogabili di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi, previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n.
1444, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968.»
Rientra in questa categoria, inoltre, il Cohousing (condomini solidali) a prezzo di vendita e requisiti
convenzionati: è una forma di edilizia residenziale innovativa e ad oggi è prevalentemente oggetto
di progetti sperimentali. Si tratta, infatti, di una tipologia edilizia non ancora disciplinata da
normative statali o regionali.
Con il termine Cohousing si definiscono gli insediamenti abitativi composti da abitazioni private
corredate da ampi spazi (coperti e scoperti) destinati all'uso comune e alla condivisione tra i
“cohousers”. I soggetti che abitano queste comunità di vicinato (vicinato elettivo) convivono
gestendo gli spazi comuni in modo collettivo ottenendo in questo modo risparmi economici e
benefici di natura ecologica e sociale. A tali risparmi e benefici si aggiunge la possibilità di
sperimentare nuove soluzioni costruttive, ispirate a concetti di architettura sostenibile, che
consentano risparmi energetici e l’utilizzo di tecnologie innovative. La condivisione degli spazi
comuni, attrezzature e risorse anche umane agevola la socializzazione e la mutualità tra gli
individui, favorendo oltre, ad esempio, alla costituzione di gruppi di acquisto solidale e car-sharing,
la localizzazione di servizi di natura pubblica a valenza esterna. Indicativamente gli interventi di
questo tipo prevedono, per quanto riguarda le parti comuni, i seguenti spazi e servizi:
· una zona verde (giardino o cortile);
· un’ area all’aperto ed una al coperto per i bambini;
· una grande cucina-sala da pranzo;
· un salone per proiezioni, incontri, dibattiti, ecc.
Ogni intervento potrà prevedere spazi e servizi diversi rispetto a quelli elencati, in funzione del
singolo progetto di Cohousing.
Tali condizioni ed indicazioni, in particolare le caratteristiche tecniche-tipologiche e di conseguenza
i prezzi di cessione, potranno subire modifiche all’interno delle singole convenzioni in ragione delle
peculiarità presenti nei progetti di ciascun intervento ed in base agli eventuali servizi di interesse
pubblico che l’Operatore si impegnerà a garantire.
I contenuti delle convenzioni inerenti i progetti di Cohousing, vista la loro specificità, esulano dalle
presenti linee guida e verranno valutati singolarmente.
Riferimenti normativi principali: D.M. infrastrutture 22-04-2008, L. 80/2014, L.R. n. 14/2007, L.R. n.
27/2009, L. 431/1998, artt. 17, 18 e 28-bis del DPR 380/2001.
Tipologia di contratto: locazione o locazione con patto di futura vendita intendendo, per
quest’ultima tipologia, un contratto in cui il locatore e il conduttore stabiliscono che al termine della
locazione (almeno 8 anni) l’alloggio passi di proprietà al conduttore ad un costo già determinato,
coperto in parte dall’affitto pagato e in parte dal saldo dell’importo residuo.
Caratteristiche dell’operatore e benefici conseguiti: operatore privato che realizza su aree acquisite
in regime di libero mercato o su aree pubbliche, ottenendo i seguenti benefici:
· Benefici da normativa
o Esenzione contributo sul costo di costruzione (art. 17 del DPR 380/2001);
o Riduzione oneri di urbanizzazione (art. 44 c. 15 L.R. 12/2005 e delibere comunali
vigenti);
· Benefici da pianificazione urbanistica
o Possibilità di applicare l’incentivo di cui all’art. 23 c. 1 lett. b) delle NdA, che prevede 1
mq di SLP aggiuntivo ogni 0,50 mq destinati a R3 (se sono stati realizzati almeno 100
mq di slp destinati a R3). La slp aggiuntiva può essere destinata anche ad altre funzioni
previste dall’ambito di realizzazione dell’intervento.
Ulteriori benefici per l’operatore, relativamente agli “ambiti consolidati a funzione produttiva
ad alta trasformabilità” previsti dalle norme di attuazione del PGT:
o Aumento del valore dell’area, che da destinazione produttiva acquisisce destinazione
residenziale.
o Nessuna cessione di aree per compensazione urbanistica – art. 45 delle NdA – da
garantire in funzione dell’utilizzo della slp derivante dall’indice compensativo 0,15
mq/mq (art. 22 delle NdA).
o Cessione di aree per servizi ridotta (pari al 40% della slp realizzabile) – art. 54 della
NdA.
· Regione Lombardia mette a disposizione dei finanziamenti per i soggetti attuatori di “housing
sociale”, come previsto dalla DGR 4 agosto 2011 n. IX/2159 (a seguito di convenzione tra
Regione, Comune interessato dall’intevento e Operatore). Il bando è a tutt’oggi aperto fino ad
esaurimento fondi.
Beneficio pubblico: la Convenzione Privato-Comune disciplina il prezzo di vendita o di locazione
degli alloggi, le caratteristiche tipologiche e costruttive e la durata (art. 18 e 28-bis del DPR
380/2001), garantendo così prezzi di vendita o canoni di locazione più bassi dei prezzi del libero
mercato, ma comunque più alti dei prezzi di ERP. La funzione R3 è considerata ERP, come
definito dalla L.R. 14/2007, e pertanto è considerata “servizio” all’interno del PGT (art. 48 delle
NdA).
Requisiti di accesso:
a) cittadinanza italiana o di uno Stato aderente all’Unione Europea o di altro Stato, qualora lo
straniero sia titolare di carta di soggiorno o in possesso di permesso di soggiorno e di tutti i
requisiti previsti dalla vigente normativa.
b) non essere titolari essi stessi o il coniuge non legalmente separato e/o il convivente del diritto di
proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione, di altro alloggio idoneo ai bisogni del proprio nucleo
famigliare; a tal fine è da considerarsi idoneo l’alloggio che sia rispondente alle norme igienicosanitarie
e sia composto da un numero di vani, esclusi gli accessori (cucina, servizi, ingressi,
disimpegno), pari a quello dei componenti il nucleo famigliare; è comunque idoneo l’alloggio
composto da 4 o più vani.
c) Reddito: ISEE non inferiore a 14.000 € e non superiore a 60.000 €
Nel caso in cui l’operatore voglia partecipare al bando della Regione Lombardia i requisiti degli
assegnatari/acquirenti/conduttori dovranno essere quelli previsti dal bando e dovranno essere
rispettati anche tutti gli altri obblighi previsti dalla Regione.

3. CONTENUTI MINIMI COMUNI A TUTTE LE CONVENZIONI

Gli interventi che prevedono le funzioni di edilizia residenziale libera convenzionata e di edilizia
privata sociale sono realizzabili con ricorso a Permesso di Costruire Convenzionato o Piano
Attuativo secondo le indicazioni contenute nelle Norme di Attuazione del PGT.
Lo schema di convenzione è redatto con riguardo ai contenuti di cui gli artt. 17 e 18 del DPR
380/2001 e smi.

3.1 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E TIPOLOGICHE DEGLI ALLOGGI
L’operatore si impegna a realizzare gli edifici e gli alloggi di edilizia residenziale libera
convenzionata (R2) e di edilizia privata sociale (R3) entro i limiti volumetrici indicati nelle singole
convenzioni urbanistiche, secondo normative vigenti in materia di edilizia e secondo le
caratteristiche tipologiche e costruttive indicate nella descrizione sintetica, da allegare al Piano
Attuativo o al Permesso di Costruire convenzionato e da redigersi con riferimento:
· alla consistenza dell'intervento;
· alla sua ubicazione;
· ad un grado di finitura di tipo "civile" di edilizia libera;
· all’analogia con gli interventi privati eventualmente presenti nella stessa area.
L’unità abitativa deve avere una superficie commerciale compresa tra 32 mq e 120 mq, secondo le
seguenti tipologie abitative (recepimento Servizi abitativi a canone convenzionato della regione
lombardia):
TIPOLOGIA A MINIALLOGGI
Numero Utenti Superficie Commerciale
1 32 mq
2 44 mq
Altre superfici* Fino ad un massimo del 30% della somma delle
precedenti
TIPOLOGIA AD APPARTAMENTI
Numero Utenti Superficie Commerciale
Max 6 120 mq
Altre superfici* Fino ad un massimo del 30% della somma delle
precedenti
(*) Per altre superfici si intendono le superfici utili di spazi per attività di lettura e soggiorno, di riunione, di pulizia e di cura
degli indumenti e/o della persona, gestionali e amministrative. Sono inoltre da considerare quelle relative agli elementi
spaziali destinati alle funzioni di accesso, di accoglienza e di collegamento tra aree funzionali e i locali tecnici.
La superficie commerciale è così definita: la superficie intera dell’alloggio - compresi i muri divisori
interni ed i muri perimetrali calcolati al 50% se confinanti con altro alloggio e/o con parti comuni e
al 100% in ogni altro caso - maggiorata del 50% della superficie di balconi e terrazze e del 25%
della superficie della cantina; la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc.) viene
valutata con una maggiorazione della totale superficie commerciale pari al 4%.
Tra le caratteristiche pattuite, oggetto della convenzione sottoscritta dall'operatore:
a) non potranno essere oggetto di modifica le parti comuni dei fabbricati, nel caso in cui le
modifiche stesse dovessero comportare maggiori oneri a carico degli acquirenti;
b) si potranno apportare migliorie specifiche all'interno delle singole unità immobiliari che non
potranno comunque comportare aumento dei prezzi finali di vendita o locazione così come definiti
per ogni singolo intervento. Il Direttore dei Lavori dovrà rilasciare, prima della consegna delle
singole unità immobiliari agli acquirenti, apposita certificazione che attesti le migliorie specifiche
effettivamente eseguite su richiesta ed il loro valore economico.
I soggetti attuatori si obbligano a produrre una dichiarazione impegnativa della classe energetica
cui si riferisce il prezzo di assegnazione degli alloggi.
Spetta al Comune fare eseguire in qualsiasi momento ispezioni o visite di controllo, al fine di
accertare la rispondenza dei lavori stessi alle previsioni progettuali originarie, ovvero a quelle di
eventuali varianti debitamente approvate dal Comune, nonchè di verificare la corrispondenza delle
caratteristiche costruttive indicate nella descrizione tecnica allegata alla singola convenzione con
quelle effettivamente realizzate.

3.2 DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA DEGLI ALLOGGI E DEL CANONE DI
LOCAZIONE
Per la determinazione del prezzo di vendita degli alloggi in regime convenzionato, calcolato sulla
base del costo complessivo dell’intervento e della superficie commerciale, l’operatore dovrà
presentare un Quadro Tecnico Economico (QTE). Tale documento dovrà essere allegato alla
richiesta di Permesso di Costruire Convenzionato o alla presentazione della proposta del Piano
Attuativo. Sulla base di tale documento l’Operatore dovrà determinare i prezzi di vendita e/o i
canoni di locazione previsti per l’intervento.
Il QTE deve essere redatto sulla base del costo delle aree, della costruzione e delle opere di
urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di
preammortamento e di finanziamento, come previsto dall’art. 18 c. 1 del DPR 380/2001.
L’incidenza del costo delle aree non deve essere superiore al 20% del costo di costruzione.
Al fine di evitare il ricorso a soluzioni eccessivamente onerose e non in linea con l’obiettivo del
pubblico interesse, prima della presentazione del Piano Attuativo del Permesso di Costruire
Convenzionato, l’operatore dovrà effettuare un’indagine geognostica con le relative prove
penetrometriche sulle aree di cui si prevede l’utilizzo ed effettuare le eventuali bonifiche se
richieste.
I costi di tali indagini, delle eventuali bonifiche (qualora non eccessivamente onerose) effettuate o
eventuali fondazioni speciali non saranno riconosciuti come costi aggiuntivi nella determinazione
del prezzo di vendita o locazione. Anche i costi stimati dall’operatore per la demolizione di
manufatti esistenti, nonché quelli relativi allo smaltimento delle macerie ed alle conseguenti
difficoltà di allestimento del cantiere, non saranno riconosciuti come costi aggiuntivi nella
determinazione del prezzo di vendita o locazione.
I prezzi di vendita degli alloggi e i canoni di locazione, calcolati sulla base dei riferimenti sopra
indicati, dovranno essere inferiori ai valori di mercato e rispettare i seguenti limiti:
· Negli “ambiti residenziali di recente formazione” (art. 27 delle NdA) e negli ambiti di
trasformazione (A.T.) previsti dal Documento di Piano, i prezzi di vendita degli alloggi di
residenza libera convenzionata (R2) devono essere inferiori al valore medio tra il valore minimo
e il valore massimo indicati per la zona nella quale verranno realizzati gli alloggi, desunti
dall’Osservatorio Immobiliare della Provincia di Milano (OSMI) vigenti al momento della
presentazione del QTE.
· Negli “ambiti consolidati a funzione produttiva ad alta trasformabilità” (art. 29 delle NdA), i
prezzi di vendita degli alloggi di residenza libera convenzionata (R2) devono essere inferiori
almeno del 15% rispetto al valore medio tra il valore minimo e il valore massimo indicati per la
zona nella quale verranno realizzati gli alloggi, desunti dall’Osservatorio Immobiliare della
Provincia di Milano (OSMI) vigenti al momento della presentazione del QTE.
· In tutti gli ambiti previsti dal PGT, i prezzi di vendita degli alloggi di edilizia privata sociale (R3)
devono essere inferiori almeno del 30% rispetto al valore medio tra il valore minimo e il valore
massimo indicati per la zona nella quale verranno realizzati gli alloggi, desunti dall’Osservatorio
Immobiliare della Provincia di Milano (OSMI) vigenti al momento della presentazione del QTE
(rientrano in questa casistica i prezzi degli alloggi assegnati in locazione con patto di futura
vendita).
· In tutti gli ambiti previsti dal PGT, i canoni annui di locazione per gli alloggi di residenza libera
convenzionata (R2) e per gli alloggi di edilizia privata sociale (R3) non possono essere
superiori al 3,5% del prezzo di cessione convenzionato calcolato per il medesimo alloggio
come indicato nei punti precedenti. Il canone come sopra determinato è al netto delle spese
condominiali, che saranno quantificate dall’ amministrazione del complesso, e delle imposte.
Una volta definito il canone di locazione, lo stesso dovrà essere oggetto di revisione annuale in
base ai parametri minimi previsti per legge.
Nel caso di locazione con patto di futura vendita (R3) l’alloggio per almeno otto anni deve essere
destinato alla locazione. Successivamente, come chiaramente indicato nel contratto sitpulato tra
operatore e conduttore, dovrà essere venduto allo stesso conduttore. Il contratto deve indicare:
a) il prezzo di vendita dell’alloggio, che deve essere inferiore almeno del 30% rispetto al prezzo di
mercato;
b) l’importo del canone annuo (non superiore al 3,5% del prezzo di vendita), comprensivo del
canone di locazione e dell’acconto in conto prezzo, quest’ultimo non può essere inferiore al
70% del canone annuo;
c) una percentuale compresa tra il 5% e il 15% a titolo di caparra confirmatoria corrisposta
contestualmente alla firma del contratto di locazione;
d) il saldo pari al valore di acquisto, da corrispondere alla fine del periodo di locazione, che verrà
diminuito dell’importo della caparra confirmatoria e della quota del canone annuo versata come
conto prezzo.
I prezzi di vendita e i canoni di locazione devono essere comprensivi di eventuali box, posti auto e
cantine di pertinenza degli alloggi. Eventuali box eccedenti quelli pertinenziali portanno essere
venduti/locati, sempre nel rispetto di quanto previsto dalle presenti linee guida e come meglio
specificato nel successivo paragrafo 3.3.
I valori di mercato degli alloggi utilizzati come riferimento per la verifica dei limiti sopra descritti
sono quelli desunti dall’Osservatorio Immobiliare della Provincia di Milano (OSMI) vigenti al
momento della presentazione del QTE, utilizzando il valore medio tra il valore minimo e il valore
massimo indicati per la zona nella quale verranno realizzati gli alloggi.

3.3 AUTORIMESSE
I posti auto e/o box individuali devono avere dimensioni non inferiori a mq. 12,50 e non superiori a
mq. 18,00 e devono essere realizzati nel rispetto delle normative e dello strumento urbanistico
vigenti.
Un posto auto e/o box costituisce pertinenza dell’alloggio cui è riferito e non può essere
venduto/locato dall’operatore separatamente dall’alloggio stesso. Detta clausola è valida anche per
le vendite/locazioni successive alla prima.
Potranno essere realizzati anche posti auto e/o box eccedenti quelli di pertinenza dei singoli
alloggi, che potranno essere ceduti/locati senza vincolo di pertinenzialità, ma sempre nel rispetto di
quanto previsto dalle presenti linee guida.
Il costo di vendita o di locazione dei singoli posti auto e/o box deve essere calcolato come previsto
per gli alloggi al paragrafo 3.2, considerando però come valore di mercato di riferimento (indicato
“a corpo” e non “al mq”) il valore minimo corrispondente ad un box di 12,50 mq e il valore massimo
corrispondente ad un box di 18,00 mq. I valori di mercato relativi ai box compresi tra i 12,50 mq e i
18,00 mq dovranno essere desunti proporzionalmente. Per calcolare il prezzo di vendita
convenzionato e l’eventuale canone di locazione si applicheranno le percentuali di abbattimento
del prezzo previste dal paragrafo 3.2.
Eventuali posti auto e/o box di dimensioni comprese tra mq. 25,00 e mq. 36,00 saranno considerati
doppi e, il relativo prezzo, non dovrà essere superiore al doppio del prezzo calcolato come sopra
indicato.

3.4 PROCEDURE PER LA VENDITA/LOCAZIONE
Avviso e formazione della graduatoria comunale
Al fine di redigere una graduatoria dei soggetti interessati all’acquisto/locazione di alloggi in edilizia
convenzionata, da comunicare agli operatori privati, il Comune provvede, mediante avviso
pubblico, a raccogliere sulla base di un modulo appositamente predisposto, le domande
presentate dai soggetti aventi i requisiti previsti dalle presenti linee guida.
L’avviso verrà pubblicato ogni qualvolta siano previsti uno o più interventi di edilizia sociale R2 o
R3 sul territorio comunale e ha validità trimestrale. Al termine della scadenza, indicata nell’avviso,
verrà redatta una graduatoria, assegnando i punteggi secondo i seguenti criteri:
tipo
requisito REQUISITO punteggio
Residenza ≥15 anni 25
10 anni ≤ residenza < 15 anni 24
5 anni ≤ residenza < 10 anni 23
Residenza nel comune di
Paderno Dugnano
residenza < 5 anni 22
residenza ≥15 anni 15
10 anni ≤ residenza < 15 anni 14
5 anni ≤ residenza < 10 anni 12
A
Residenza in altro comune
italiano
residenza < 5 anni 11
Italiana 15
B Cittadinanza Comunitaria 10
Extracomunitaria 5
14.000 € ≤ ISEE < 20.000 € 6
20.000 € ≤ ISEE < 30.000 € 5
30.000 € ≤ ISEE < 40.000 € 4
C Reddito ISEE
40.000 € ≤ ISEE < 60.000 € 3
D Appartenza a graduatoria ERP del Comune di Paderno Dugnano 2
Per ogni soggetto che ha presentato la domanda il punteggio verrà calcolato secondo la seguente
formula:
PUNTEGGIO = A + B + C + D
A parità di punteggio, ha precedenza il soggetto che ha ottenuto un punteggio maggiore dal
requisito A. Se continua ad esserci parità di punteggio ha precedenza chi ha presentato per primo
la domanda.
Pubblicizzazione dell’avviso e della graduatoria
L’avviso viene reso pubblico mediante affissione all’Albo Pretorio, inserimento sul sito Internet del
Comune e pubblicazione sulla “Calderina”. L’operatore privato può attuare ulteriori forme di
pubblicità atte ad assicurare la massima diffusione e conoscenza dell’intervento edilizio da
realizzare, specificando sempre i riferimenti all’avviso comunale.
La graduatoria verrà pubblicata, entro 15 giorni dalla scadenza dell’avviso, sul sito internet e
sull’albo pretorio.
Presentazione delle domande
Al modulo di adesione dovrà essere allegata l’autocertificazione del possesso dei requisiti riferiti a
R2 o R3, mentre la relativa documentazione richiesta dovrà essere presentata agli operatori
privati, prima della stipula del contratto di vendita o di locazione, per le verifiche di competenza.
Obblighi dell’operatore
Gli operatori privati interessati dalla vendita/locazione di alloggi R2 o R3 dovranno vendere o
locare l’alloggio secondo l’ordine di precedenza stabilito dalla graduatoria comunale.
I soggetti interessati all’acquisto o alla locazione ed iscritti nella graduatoria comunale saranno
contattati direttamente dagli operatori privati che hanno l’obbligo di verificare e raccogliere la
documentazione comprovante il possesso dei requisiti previsti dalle presenti linee guida.
Il Comune trasmetterà all’operatore documentazione e riferimenti utili per poter contattare i
soggetti in graduatoria. L’Amministrazione Comunale è responsabile del solo elenco e resta
estranea ai rapporti economici e commerciali, che si istaureranno esclusivamente fra l’operatore e
l’acquirente/conduttore.
Gli operatori dovranno rispettare tutte le clausole contenute nelle convenzioni urbanistiche
stipulate con l’Amministrazione Comunale.
Inoltre è fatto obbligo agli operatori di trasmettere ai competenti uffici del Comune l’elenco
definitivo degli acquirenti/conduttori degli alloggi, nonché il compromesso di vendita o locazione,
entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione dello stesso. Tali atti dovranno essere corredati della
esatta planimetria dell’alloggio con relativa individuazione della superficie commerciale e della
definizione del prezzo complessivo, al fine di consentire al Comune di effettuare verifiche a
campione entro 90 giorni dal ricevimento dei documenti stessi.
E’ fatto altresì obbligo agli operatori di trasmettere ai competenti uffici del Comune copia dei
definitivi rogiti di vendita o locazione.
Obblighi degli acquirenti/conduttori
Gli acquirenti/conduttori sono obbligati al rispetto integrale di tutte le clausole contenute nelle
convenzioni urbanistiche stipulate fra l’Amministrazione Comunale e l’Operatore.
Nel caso di trasferimenti successivi alla prima vendita/locazione è fatto obbligo
all’acquirente/conduttore il rispetto del paragrafo 3.5.
Riapertura termini e rinunce
Nel caso in cui le domande pervenute non riescano a coprire le offerte, verranno riaperti i termini
dell’avviso per la redazione di una nuova graduatoria, secondo modalità che verranno indicate
nell’avviso stesso.
Nel caso in cui un soggetto inserito in graduatoria non fosse più interessato all’acquisto/locazione
di un alloggio di edilizia sociale, dovrà presentare richiesta di rinuncia e verrà cancellato dalla
graduatoria. Potrà comunque presentare nuova richiesta a seguito di redazione di un nuovo avviso
comunale.
Nel caso si esaurisse la graduatoria già costituita, l’operatore resta libero di vendere o locare
l’alloggio nel rispetto dei requisiti soggettivi e di prezzo previsti dal presente documento.


3.5 SUBENTRI, CESSIONI, LOCAZIONI SUCCESSIVE
Gli alloggi, i boxes ed i posti auto coperti assegnati/ceduti/locati dall’operatore non possono essere
alienati a nessun titolo, né su di essi può costituirsi alcun diritto legale di godimento per un periodo
di 5 anni dalla data di prima assegnazione/cessione/locazione; il termine di 5 anni decorre dalla
data di effettiva consegna delle unità immobiliari agli acquirenti/assegnatari/conduttori, risultante
da apposito verbale di consegna.
Su richiesta motivata e comprovata degli assegnatari/acquirenti/conduttori, il Comune potrà
concedere deroghe a tali divieti; la stessa facoltà è ammessa per il subentrante.
Nel caso di edilizia convenzionata realizzata da Cooperative edilizie, gli assegnatari di alloggi,
posti auto coperti e boxes realizzati dalla stessa Cooperativa che ottengano la deroga al divieto di
alienabilità prima del termine previsto sono tenuti ad offrire la cessione degli stessi prioritariamente
ai Soci della Cooperativa, purché in possesso dei requisiti soggettivi richiesti.
Trascorsi 5 anni, o il minor tempo in caso di deroga, la cessione degli alloggi e delle relative
pertinenze, compresi boxes ed eventuali posti auto coperti riferiti agli alloggi stessi, potrà avvenire
esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti previsti dalle presenti linee guida, ad
esclusione di quello relativo al reddito che sarà verificato in riferimento a quanto in vigore al
momento della successiva cessione.
Decorsi 20 anni dall’effettiva consegna degli alloggi agli acquirenti/assegnatari/conduttori essi
possono essere liberamente alienati e cessano tutti i vincoli previsti dalla convenzione, fatte salve
diverse pattuizioni indicate nelle convenzioni urbanistiche stipulate, comunque nel limite massimo
di 30 anni.
I trasferimenti in proprietà degli alloggi e delle autorimesse successivi alla prima vendita e/o
locazione, dovranno essere preventivamente autorizzati dal Comune con il rilascio dell’attestato di
conformità e dovranno avvenire ad un prezzo determinato come segue: al prezzo di prima
assegnazione sarà aggiunta una quota corrispondente all'incremento percentuale del costo di
costruzione di un fabbricato residenziale registrato dall’ISTAT dalla data del relativo rogito notarile
fino alla data del nuovo atto di trasferimento. Tale nuovo prezzo determinerà il prezzo massimo di
vendita nei primi 5 anni successivi alla data di ottenimento dell’abitibilità. Oltre il termine di cinque
anni il prezzo di vendita è ricacolato secondo i parametri indicati al paragrafo 3.2, sulla base della
vetustà dell’immobile nei limiti indicati dall’OSMI.
In casi di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà in analogia al
criterio sopra enunciato. Ogni trasferimento successivo al primo dovrà comunque avvenire a
favore di soggetti aventi i requisiti di cui al precedente paragrafo 2.
Le locazioni successive alla prima dovranno avvenire ad un prezzo determinato come previsto al
paragrafo 3.2, prendendo come riferimento il prezzo di vendita calcolato come nel presente
paragrafo.
I requisiti per la vendita o locazione, successive alla prima assegnazione, dovranno essere
verificati dal comune e tutte le condizioni indicate nel primo atto di vendita o contratto di locazione,
previste dalla convenzione originaria relativa all’intervento, dovranno essere riportate nei
successivi atti.

3.5 DURATA DELLE CONVENZIONI
Fatte salve diverse pattuizioni indicate nelle convenzioni urbanistiche stipulate, comunque nel
limite massimo di 30 anni, la convenzione realtiva agli interventi di Residenza libera convenzionata
(R2) ha validità di 20 anni.
La convenzione relativa agli interventi di Edilizia Privata Sociale (R3) ha validità di 30 anni, ad
eccezione dei casi in cui è prevista la locazione collegata ad un patto di futura vendita.

A PRESTO CARA TERRA MIA